[لیلامهداد] بنابر اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از این به بعد قولنامه فقط باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. بر این اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از سوم تیرماه سال‌جاری لازم‌الاجرا بوده و بنابراین هر سند حدنگاری (سند حدنگاری، نوعی نقشه‌برداری ثبتی است که ارزش حقوقی دارد و می‌توان براساس مرزهای آن سند مالکیت صادر کرد) که صادر می‌شود، مشمول ضمانت اجرای ماده یک قانون است و نباید نقل و انتقالش به‌صورت عادی و دستی انجام شود و باید به‌صورت رسمی باشد. این در حالی است که اجرایی شدن این قانون می‌تواند یکی از چالش‌های اصلی این حوزه را که باعث افزایش پرونده‌های قضایی شده، به شکل چشمگیری کاهش دهد.
6وزارتخانه و چهار دستگاه موظف به اجرای این قانون هستند
شاید نخستین سؤال در این مورد آن باشد که قانون یادشده حاوی چه مفاد و محتوایی است؟ سؤالی که «حسن بابایی»، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره آن با ذکر اینکه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» قانونی، ترقی و گامی روبه جلوست و کمک می‌کند تا معامله‌ها در بستری امن انجام شود. در مورد آن می‌گوید: «این قانون در ۲۶ اردیبهشت امسال در مجمع تشخیص مصلحت به تصویب رسیده و ۱۳خرداد ابلاغ و ۱۷خرداد در روزنامه رسمی منتشر و از ۳ تیرماه امسال اجرایی شده است.» او ادامه داد: «این قانون به ۱۵ ماده و ۱۴ آیین‌نامه نیاز دارد و ۶ وزارتخانه و چهار دستگاه مرتبط با اجرای این قانون هستند.»
به‌گفته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق ماده 3قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، اقدام و پیش‌نویس مذکور را برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارائه کنند.»
دو قانون؛ جامع حدنگار و الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
به‌گفته «صفدر کشاورز»، معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به «شهروند»، درخصوص املاک، دو قانون تصویب شده است. او می‌گوید: «یکی از این قوانین، قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور است که نقشه حدنگاری کل کشور را تهیه و اسناد مالکیتش را صادر می‌کند، قانون دوم هم، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که تکمیل‌کننده قانون اول است که براساس آن هرگونه نقل و انتقال باید به‌صورت رسمی انجام شود.»
معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به اینکه طبق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این سازمان مکلف است، ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی کند، می‌گوید: «بعد از راه‌اندازی این سامانه هم، یک سال دیگر مهلت درنظر گرفته شده تا هرگونه نقل و انتقال عین و منافع اموال غیرمنقول به‌صورت رسمی در این سامانه ثبت شود.»
او ادامه می‌دهد: «هماهنگی‌هایی با اتحادیه مشاوران املاک و وزارت راه و مسکن داشتیم تا این سامانه هرچه زودتر راه‌اندازی شود. البته سازمان اسناد و املاک کشور تاکنون اقداماتی هم درخصوص راه‌اندازی سامانه داشته است.»
بعد از اتمام مهلت تعیین شده، طرح دعویی فاقد اعتبار است
به‌گفته «کشاورز» پس از اتمام مهلت درنظر گرفته شده هیچ ادعایی پذیرفته شده نیست. معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موادی و تبصره‌هایی دارد که بعد از ابلاغ ملزم به اجرایی شدن هستند و سرپیچی از آنها تخلف به‌حساب می‌آید، می‌گوید: «به‌عنوان نمونه یکی از مواد این قانون تأکید دارد که بعد از تاریخ سوم تیر، هر سند حدنگاری که از طرف سازمان اسناد و املاک کشور- اسناد تک‌برگی- صادر شود، مشاوران املاک نمی‌توانند روی آن سند عادی صادر کنند و این مسئله تخلف به‌حساب می‌آید.» «کشاورز» درخصوص اسناد مالکیتی که قبل از تاریخ 03/04/1403صادره شده‌اند هم به «شهروند» می‌گوید: «اسنادی که قبل از این تاریخ صادر شده باشند، مشمول راه‌اندازی سامانه می‌شوند، بنابراین نقل و انتقال این اسناد برابر ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی که توسط سازمان ثبت ایجاد خواهد شد، باید به‌صورت رسمی صورت بگیرد و این امر الزامی است.»
معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه می‌دهد: «بعد از اتمام مهلت تعیین شده، طرح دعویی درخصوص این اسناد در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری فاقد اعتبار است.» او ادامه می‌دهد: «همچنین اسناد ثبت نشده در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (29) قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 14/12/1395پذیرفته نمی‌شود.»
هزینه تنظیم اسناد در روش جدید تغییری نخواهد داشت
در این میان اما، یک سؤال کلیدی همچنان بی‌پاسخ می‌ماند؟ اینکه آیا قرار است با اجرای این قانون، تعرفه‌های ثبت سند افزایش پیدا کند؟ سؤالی که معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با رد آن می‌گوید: «هزینه‌ها طبق روال گذشته براساس تعرفه‌ای که اعلام می‌شود تعیین خواهد شد. این رویه از گذشته هم متداول بوده و به همان طریق ادامه پیدا خواهد کرد.»
اجاره‌نامه‌های بیش از دو سال مشمول این قانون می‌شوند
این قانون شاید بیشترین مخاطبش در مورد اسناد نقاط اجاره‌ای باشد. «کشاورز» با اشاره به ماده یک این قانون می‌گوید: «اجاره‌نامه‌هایی که برای بیش از دو سال تنظیم شده باشند، مشمول این قانون می‌شوند و باید ثبت رسمی کنند، اما اجاره‌نامه‌هایی که برای کمتر از دوسال تنظیم شده باشند، مشمول این قانون نمی‌شوند و به روال گذشته می‌توانند در مشاوره املاک و حتی خودشان آن را تنظیم کنند.
ایده خوبی است اما به این سادگی‌ها نیست
به‌گفته معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، بیش از 34درصد پرونده‌های قوه‌قضاییه مستقیم با غیرمستقیم با حوزه املاک و تنظیم اسناد عادی سروکار دارد و مرتبط است. آماری که نشان می‌دهد درصورت اجرایی شدن این قانون، چقدر از حجم پرونده‌های قضایی کاسته خواهد شد. موضوعی که «عبدالصمد خرمشاهی»، وکیل دادگستری، نیز به آن اشاره کرده و به «شهروند» می‌گوید: «ایده بسیار خوبی است اما اینکه بتوان در پروسه کوتاه‌مدت آن را اجرایی کرد و به‌طور کامل نوشتن قولنامه دستی را در مشاور املاک ممنوع کرد، کار سختی است.» وی با اشاره به اینکه نوشتن قولنامه قدمت طولانی میان ایرانیان داشته، ادامه می‌دهد: «همین رویه هم منشأ اختلافاتی شده تا جایی که بخشی از پرونده‌های حقوقی در ارتباط با قولنامه‌هایی است که در مفاد یا تنفیظ قولنامه، معامله و... اختلاف‌نظر داشته و منجر به تشکیل پرونده حقوقی شده‌اند.»
این وکیل دادگستری با اشاره به اینکه اجرایی شدن این قانون نیازمند گذر زمان است، می‌گوید: «اجرایی شدن این قانون نیازمند آگاهی عمومی است. ایران کشور پهناوری است. در شرایط کنونی هم بسیاری از شهروندان آشنایی کاملی با مسائل حقوقی ندارند، بنابراین سؤالی که مطرح می‌شود، این است که آموزش‌های مربوط به همین قانون موردنظر قرار است توسط چه کسانی ارائه شود تا شهروندان با خیال آسوده به معاملات‌شان بپردازند؟»
تمهیداتی که باید اندیشیده شود
به‌گفته این وکیل دادگستری در مورد قولنامه‌ها تاکنون سختگیری‌های زیادی نبوده درحالی‌که در مقابل، برای ثبت رسمی اسناد همیشه نیاز به مواردی همچون پایان‌کار، تفکیک و... بوده، بنابراین به همین راحتی، این اسناد قابل نقل و انتقال نبودند، چراکه در نقل و انتقال اسناد رسمی همیشه نیاز به مدارک متعدد و مستند بوده که همین امر باعث می‌شده تا ضریب تخلف در آنها کاهش پیدا کند. او با اشاره به اینکه این قانون نیازمند مقدماتی است و به این سرعت نمی‌توان این ممنوعیت را اجرایی کرد، می‌گوید: «به شخصه معتقدم قبل از اجرایی شدن این قانون نیازمند تامین زیرساخت‌ها و تمهیداتی هستیم تا اجرایی شدن این قانون را تسهیل کند.» «خرمشاهی» ادامه می‌دهد: «به‌عنوان نمونه می‌توان قوانین کوتاه‌مدت تا راه‌اندازی این سامانه را درنظر گرفت و اجرا کرد. مثلا شهروندان در مشاوران املاک‌ها ملزم به مشاوره گرفتن از کارشناسان حقوقی باشند.» این وکیل دادگستری معتقد است اجرایی شدن الزام کدرهگیری قبل از این هم تا حدودی بازدارنده بوده است.
با همه این تفاسیر خبر ممنوعیت صدور قولنامه در مشاوره‌های املاک برای شهروندان خبر خوشی است چون نوید معاملاتی امن را می‌دهد. اگرچه به‌نظر می‌رسد با توجه به رویه کهن نوشتن قولنامه‌ها در مشاوره‌های املاک، کار کمی سخت خواهد شد، اما بی‌شک گام مؤثری در این حوزه خواهد بود و می‌تواند منجر به کاهش پرونده‌های قضایی شود. هرچند پیش از این هم اِعمال قوانینی همچون الزام قید کدرهگیری در معاملات در کاهش تخلفات کمک‌کننده بوده است.