گروه اقتصادی شهروند| حکایت خانه‌دارشدن در ایران با روند معمول آن در جهان تفاوت زمین تا آسمان دارد.
براساس روند مرسوم، برای خرید خانه نیازی به اندوخته چندانی نیست چون نظام بانکی براساس توان پرداخت مشتری، بخش غالب هزینه را در قالب تسهیلات پرداخت می‌کند آن هم در اقساط بلندمدت.  به این‌ترتیب در همه این کشورها اکثریت قریب به‌اتفاق مردم همیشه بدهکار هستند و بدهکار هم می‌مانند اما در ایران حتی اگر کسی بخواهد هم نمی‌تواند بدهکار باشد چون اصولا بانک‌ها میلی به پرداخت تسهیلات ندارند اگر هم بپردازند رقم تسهیلات، تنها کمک خرج خریدار به حساب می‌آید. در شهرهای کلان و به‌خصوص در پایتخت هم که این رقم در مقابل قیمت خانه، به یک شوخی شباهت دارد.  از همه بدتر این‌که تا همین اواخر خرید و فروش وام مسکن به شغلی پردرآمد تبدیل شده بود و واسطه‌هایی وجود داشتند که تهیه و توزیع وام، کسب و کارشان بود و حتی آگهی کسب و کارشان را در نیازمندی‌های روزنامه‌ها چاپ می‌کردند. برای تخته کردن بازار دلالی وام، تصمیم بر این شد که تمام معاملات به بازار سرمایه و فرابورس منتقل شود. برای منطقی کردن میزان تسهیلات هم، سقف پرداختی به 35‌میلیون افزایش یافت. این افزایش قیمت البته آغاز یک طوفان بزرگ و در ادامه موج افزایش قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن تا بیش از 100‌هزار تومان برای هر برگه (500‌هزار تومانی) حق تقدم وام مسکن در فرابورس شد؛ قیمتی که تا همین چندروز پیش تا سقف 114‌هزار تومان برای هر برگه هم بالا رفت و روز سه‌شنبه به 105‌هزار تومان رسید. این گرانی درحالی است که صف‌های طولانی متقاضیان مقابل شرکت‌های کارگزاری ایجاد شده تا وامی گرفته شود که هزینه خرید آن 20‌درصد کل وام (9‌میلیون تومان) و بازپرداختش با حساب این هزینه به 100‌میلیون تومان می‌رسد؛ آن هم فقط برای 45‌میلیون تومان!

ریشه گرانی 150 درصدی؛
 رشد تقاضا یا سفته بازی؟
براساس آمار رسمی، بانك مسكن در هر‌ماه 400ميليارد تومان اوراق عرضه مي‌كند اما تقاضا در بازار 600ميليارد تومان است یعنی همين فاصله 200ميليارد توماني ميان عرضه و تقاضا منجر به افزايش قيمت‌ها می‌شود. اما بررسی 6 ماه اخیر گویاست که هزینه خرید هر ورق 500‌هزار تومانی وام از حدود 40‌هزار تومان به 100‌هزار تومان رسیده تا رشد 150‌درصدی ثبت شود. در این خصوص متولیان بازار فرابورس می‌گویند در این افزایش قیمت، هیچ نقشی ندارند چون بازار صرفا محلی است برای ساماندهی معاملات و قانونی بودن آن و عملا نمی‌توان در مکانیزم تعیین قیمت دخالت کرد.
از سوی دیگر آن‌طورکه فرابورسی‌ها تأکید می‌کنند دلیل افزایش قیمت اول روانی و دوم پیشی گرفتن موج تقاضا از میزان عرضه است.   در این میان ساده‌ترین راهکار انتشار اوراق است که البته آن هم به این سادگی‌ها امکان‌پذیر نیست. به‌عبارت دیگر انتشار اوراق بیشتر منوط به سپرده‌گذاری بیشتر در بانک مسکن است که با توجه به جذب حداقلی فعلی، دست‌کم تا اطلاع ثانوی عملی نیست. نتیجه این‌که ظرف 6ماه هزینه خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن رشد 150‌درصدی را تجربه کرده و فعلا هم خبری از بهبود شرایط نیست. در این میان منتقدان متولیان را متهم به غفلت می‌کنند و فعالان بازار هم عامل سوداگری را رد کرده و جو روانی و کمبود عرضه را دلیل افزایش ناگهانی قیمت‌ها می‌دانند.  

100‌هزار تومان قیمت واقعی است
محمد کفاش مدیرعامل شرکت کارگزاری بانک مسکن در این زمینه، به «شهروند» می‌گوید:  علت افزایش شدید قیمت حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس قطعا سفته‌بازی در بازار نیست.  
به گفته او، وقتی حجم عرضه ثابت است و میزان تقاضا ناگهان دو تا سه برابر می‌شود افزایش قیمت‌ها ناگزیر است. او در تکمیل بحث، ادامه داد: برای عرضه بیشتر و ایجاد توازن دوباره هم بانک مسکن ناچار است براساس قانون میزان جذب سپرده را افزایش دهد. اما نکته مهم‌تر این‌که از نظر مدیرعامل شرکت کارگزاری قیمت 100‌هزار تومان برای هر برگ 500‌هزار تومانی اوراق حق‌تقدم رقمی واقعی است. به گفته او اولین عرضه این اوراق در فرابورس با قیمت 90‌هزار تومان رخ داد اما بعد به علت تقاضای کم این قیمت ابتدا تا 60 و در مرحله بعدی تا 40‌هزار تومان کاهش یافت.
 او افزود: این وام از لحاظ ارزش هم تسهیلات ارزشمندی به حساب می‌آید چون بازپرداخت در اقساط کم و در 12‌سال صورت می‌گیرد که بازه زمانی طولانی به حساب می‌آید چون بانک‌های دیگر تسهیلات را در بهترین حالت ظرف سه‌سال بازپس می‌گیرند. کفاش درخصوص جو روانی ایجادشده هم تأکید کرد: افزایش وام مسکن به 35‌میلیون تومان اولین جرقه برای افزایش میزان تقاضا بود چون این رقم اگرچه در کلانشهرها رقم قابل توجهی برای خریداران نیست اما در شهرستان‌ها می‌تواند فاکتور مهمی برای خانه‌دار شدن مردم به‌حساب بیاید.
او تأکید کرد: از سوی دیگر انتشار خبر پرداخت وام 80‌میلیون تومانی مسکن، جو روانی حاکم بر بازار را تشدید کرد این درحالی بود که اصولا در صورت وقوع چنین اتفاقی، وام جدید کوچکترین ارتباطی به اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن و بازار فرابورس ندارد.  

وام مسکن هنوز جذابیت دارد؟
با وجود همه این استدلال‌ها، درحال حاضر این اوراق از نظر بسیاری از کارشناسان دیگر صاحب صرفه اقتصادی نیست.
به عبارت دیگر افزایش ارزش اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس به 100‌هزار تومان یعنی متقاضی با پرداخت 9‌میلیون تومان (90بسته اسکناس 100‌هزارتومانی) امتیاز دریافت 45‌میلیون تومان وام را دریافت خواهد کرد. این وام هم شامل 35‌میلیون تومان وام بلندمدت تا سقف 12 ساله و 10‌میلیون تومان تسهیلات جعاله با سقف 5 ساله است. از سوی دیگر اقساط وام 35 میلیونی که 12ساله (144ماه) تقسیط می‌شوند حدود 526هزار و 600 تومان و اقساط وام 10 میلیونی هم در طول 5 سال(60 ماه) 254‌هزار تومان اعلام شده به این ترتیب، بابت این وام 45‌میلیون تومانی باید 91‌میلیون تومان بازپرداخت شود. حاصل جمع این رقم به علاوه 9‌میلیون تومان هزینه اولیه دریافت وام، رقم 100‌میلیون تومان را به‌عنوان هزینه تمام‌شده وام 45‌میلیون تومانی پیش روی متقاضیان قرار می‌دهد که همین امر احتمالا تأثیر بسزایی در کاهش انگیزه دریافت این وام خواهد داشت.
البته همچنان مسئولان بانک مسکن معتقدند که این وام برای متقاضیان به واسطه سود 23‌درصدی که دارد، به صرفه بوده و حتی افزایش رقم اوراق تسهیلات به مرز 100‌هزار تومان هم نمی‌تواند از جذابیت آن بکاهد.

مردم توان مالی بازپرداخت ندارند
امیر خجسته رئیس کمیسیون شوراهای مجلس اما نظر دیگری دارد. او معتقد است: رشد جهشی قیمت اوراق وام مسکن باعث شده خانه‌دار شدن مردم دشوارتر از همیشه شود. به گفته او هزینه 9‌میلیون تومانی خرید اوراق مسکن برای تأمین یک وام 45‌میلیون تومانی از لحاظ اقتصادی منطقی نیست.
خجسته افزود:  مسئولان وزارت راه و شهرسازی و همچنین بانک مسکن باید با مکانیزم مشخصی به رشد بی‌ضابط قیمت اوراق تسهیلات مسکن پایان دهند و در این زمینه مردم را با ارایه وام‌هایی با اقساط پلکانی که با درآمد خانوارها متناسب است کمک کنند. او تصریح کرد: برخی اقشار مردم در بازپرداخت وام طرح مسکن مهر با کارمزد 4‌درصد با مشکل روبه‌رو هستند بنابراین باید در طرح‌هایی که برای خانه‌دارشدن مردم ارایه می‌شود به قدرت اقتصادی تمامی خانوارهای کشور توجه شود.