شهروند| بعد از مدتها رکود در بازار مسکن، این بازار دوباره در آستانه نوسانی جدید قرار گرفته و صاحبان خانه و خریداران احتمالی بر سر این دوراهی قرار گرفتهاند که آیا زمان تصمیمگیری بالاخره از راه رسیده یا نه؟ واقعیت این است که در ماههای گذشته رکود بازار مسکن بیشتر انتظاری بوده یعنی فروشندگان منتظر افزایش قیمت بودند و خریداران در انتظار کاهش قیمت البته برآیند پیشبینیها کفه ترازو را به نفع ادامه رکود و افت بیشتر قیمتها سنگین میکرد اما درنهایت نتیجه این انتظار کشیدن کاهش شدید حجم معاملات بود. آخرین آمار بانک مرکزی هم این شرایط را دستکم در تهران تأیید میکند. براساس این گزارش تنها در اردیبهشتماه شدت رکود بهحدی بوده که تعداد معاملات در بازار مسکن نسبت به ماه مشابه سال گذشته 41درصد کاهش یافته این درحالی است که قیمت هر مترمربع مسکن هم افت 2/0درصدی را نشان میدهد. البته بانک مرکزی در گزارش خود تأکید کرده که آمار منتشر شده را نمیتوان به کل بازار مسکن در کشور تعمیم داد اما از آنجا که مشت نمونه خروار است میتوان این احتمال را که رکود بازار مسکن در سال جدید کماکان ادامه دارد، تقویت کرد. با این همه واقعیت تازه بازار هم این است که طرح جدید دولت در افزایش وام خرید به احتمال فراوان به تدریج قیمت مسکن را تکان داد و چه بسا تقاضا برای خرید و فروش را هم افزایش خواهد داد به عبارت دیگر میتوان امیدوار بود معاملهگران بازار به این نتیجه برسند که فصل انتظار تمام شده است.
با وجود تمام این امیدواریها وضع امروز بازار مسکن کماکان رکود است و کلانشهر تهران هم از این حال و روز مستثنا نیست. براساس گزارش رسمی بانک مرکزی، در دو ماهه اول امسال حجم معاملات واحدهای مسکونی تهران 38.9درصدی کاهش یافت و بخشی از این کاهش تحتتأثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانهها است. با این وضع در عمل میتوان گفت که رکود محض در بازار برقرار است و حالا همه نگاهها به طرح جامع مسکن و افزایش وام مسکن است که شاید رونقی به این بازار بدهد. رونقی که توأم با گرانی نباشد و تنها به انجام معامله در این حوزه منجر شود؛ چرا که کوچکترین تحرک غیرمنطقی در این بازار میتواند به بالا گرفتن موج گرانیها کمک کند و این همان چیزی است که دولت از آن واهمه دارد.
رشدی که باز هم سقوط است
نگاهی به آمارهای یکساله گذشته گویاست که وضع رکودی خاصی سپری شده و در سالجاری و در اردیبهشتماه سال ۹۴، متوسط ارزش خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معاملهشده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۳۹میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل 4.3درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 2/0درصد کاهش نشان میدهد. این بدان معنی است که با وجود رشد معاملهها هنوز به سطح سال قبل نرسیدهایم و این بازار با اندکی خوشبینی وضعیتش بهتر شده ولی درنهایت نزولی است. بر این اساس در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به هزار و ۲۶۵ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل با ۴۱درصد کاهش مواجه بوده است.
در ماه مورد بررسی، از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معاملهشده معادل 78.9میلیون ریال به منطقه ۳ و کمترین آن با 21.1میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
نوسازها کمتر از بقیه فروختند
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معاملهشده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشتماه سال ۹۴ هم حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵سال ساخت سهم 53.7درصد، بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معاملهشده را به خود اختصاص دادهاند. در همین جامعه آماری هم 1.3 واحد درصد کاهش نسبت به سال گذشته را نشان میدهد. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشتماه امسال هم نشان میدهد که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم 12.1درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۵ به ترتیب با سهم 9.1 و 7.9 و 7.1درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند.
آپارتمانها روی دست صاحبانشان ماند
براساس گزارش بانک مرکزی در دو ماهه نخست سالجاری، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 19.2هزار واحد مسکونی بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 38.9درصد کاهش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یکمترمربع بنای واحد مسکونی معاملهشده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 38.2میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1.7درصد افزایش نشان میدهد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معاملهشده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشتماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران بازههای قیمتی ۲۰ تا ۲۵میلیون ریال بهازای هر مترمربع بنا با سهم 15.1درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند و بازههای قیمتی ۲۵ الی ۳۰ و ۳۰ تا ۳۵میلیون ریال به ترتیب با سهم 14.3 و 13.3درصد، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه 27.9درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴۵میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته است. البته توزیع حجم معاملات به گونهای بوده که در حدود 0.62درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی
(۳۹میلیون ریال) معامله شدهاند.
واحدهای 70 متری مشتری بیشتری دارند
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معاملهشده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشتماه سال ۱۳۹۴ نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل 17.3درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم 16.6 و 13.4درصدی در رتبههای بعد قرار دارند. در مجموع در اردیبهشتماه سال ۱۳۹۴ واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، 60.5درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
خانههای 130 تا 160 میلیونی پرطرفدارتر هستند
در اردیبهشتماه سال ۱۳۹۴ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معاملهشده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰میلیون تومان با سهم 11.9درصد در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادهاند. واحدهای دارای ارزش ۱۰۰تا۱۳۰ و ۱۶۰تا۱۹۰میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10.6 و 9.6درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در اردیبهشتماه سال ۱۳۹۴ حدود 48.2درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۲۰میلیون تومان اختصاص داشته است و 6درصد از واحدهای مسکونی معاملهشده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰میلیون تومان داشتهاند.
بررسی روند تحولات اجارهبها و ترکیب آن (رهنواجاره) بیانگر تأثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متأثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینههای تولید (ساخت) و تقاضای سفتهبازی است و تحولات در این بازار با سپریشدن دوره چند ساله رکود بعضا با افزایشهای شدید قیمتی همراه است، درحالیکه دامنه تحولات اجارهبها، به دلیل «ارتباط مستقیم اجارهبهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن، سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفتهبازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره» شدید نیست. بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجارهبها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر میشود.
خانه ارزان شد اجارهخانه نه!
در اردیبهشتماه سالجاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل بهترتیب 11.9 و 13.9درصد رشد نشان میدهد. شاخص اجارهبهای مسکن تحتتأثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشوند و البته تحتتأثیر تحولات قیمت مسکن در سالهای اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اثرپذیری روند قیمتهای بازار اجاره مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم را فراهم کرده است.