گروه اقتصاد| چرخ اقتصاد ایران این روزها سخت‌تر و سنگین‌تر و کندتر می‌چرخد؛ این درحالی است که به نظر می‌رسد دولت امید می‌خواهد با بازگرداندن رونق به معاملات مسکن، این بازار را به موتور محرک اقتصاد کشور تبدیل کند. نباید فراموش کرد که حجم بزرگی از سرمایه‌گذاری‌های مسکن در سال‌های گذشته راهی بازار مسکن شده ازجمله بانک‌ها که در مجموعه فعالیت‌های بنگاهداری خود جایگاهی ویژه به مسکن اختصاص داده بودند اما رکود این بازار باعث شد که سود این سرمایه‌گذاری به جیب سرمایه‌گذار بازنگردد و به‌عنوان مثال دست بانک‌ها خالی ماند و تعهدات‌شان همچنان پابرجا بود. برای خروج از همین شرایط شورای پول و اعتبار تصمیم گرفت تسهیلات خرید مسکن را افزایش دهد و مابقی بانک‌ها را در انجام این وظیفه شریک بانک مسکن کند. چنین سیاستی هم مخالف و هم موافق فراوان دارد، مخالفانی که نگران شتاب گرفتن دوباره نرخ تورم و نبود توان پرداخت در بانک‌ها هستند و موافقانی که خوشبین‌اند با تزریق نقدینگی به بازار مسکن، رونق از دست رفته از همین بازار به اقتصاد ایران برگردد. با وجود هر دو دیدگاه دیروز دستورالعمل اجرایی تسهیلات ۸۰ میلیونی مسکن ابلاغ شد تا امیدها برای متقاضیان خرید خانه بیشتر شود هرچند بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگرچه این تسهیلات احتمالا موج جدیدی به بازار مسکن خواهد آورد اما شاید تأثیر چندانی در افزایش قدرت خرید در کلانشهرها نداشته باشد.
دستورالعمل ابلاغ شد
براساس این دستورالعمل حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) به منظور فراهم شدن امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت واحد مسکونی، افتتاح می‌شود. نکته دیگر این‌که سقف فردی تسهیلات قابل اعطا برای هر واحد در شهر تهران ٨٠٠میلیون ریال، در شهرهای بزرگ بیش از ٢٠٠هزار نفر جمعیت ٦٠٠میلیون ریال و سایر مناطق شهری معادل ٤٠٠میلیون ریال تعیین شده است. حداقل متوسط موجودی در هر دوره ٦ ماهه هم برای کسب سقف‌های تسهیلاتی ٨٠٠میلیون ریال، ٦٠٠میلیون ریال و ٤٠٠میلیون ریال، به ترتیب ١٣٥میلیون ریال، ١٠٠میلیون ریال و ٦٧میلیون ریال اعلام شده است. به این ترتیب دارندگان حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم قادر خواهند بود پس از گذشت حداقل ١٢ ماه (٢ دوره) از تاریخ افتتاح حساب خود با رعایت متوسط موجودی‌های لازم، از سقف تسهیلات با سپرده طرح برخوردار شوند. این درحالی است که کسب حداقل متوسط موجودی تعیین شده برای هر سقف تسهیلاتی، طی حداقل مدت انتظار اولیه برای بهره‌مندی از تسهیلات الزامی است. نکته دیگر این‌که واریز و برداشت از حساب آزاد است و در محاسبه متوسط موجودی هر دوره، حداقل موجودی روزانه ملاک عمل خواهد بود. از همه مهم‌تر این‌که نرخ سود تسهیلات فروش اقساطی اعطایی از محل این حساب معادل نرخ سود تسهیلات با سپرده در زمان اعطای تسهیلات تعیین می‌شود و با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار درحال حاضر ١٤درصد است. نرخ سود تسهیلات احداث واحد مسکونی در دوران مشارکت و بازپرداخت هم مانند نرخ سود تسهیلات خرید خانه حاضر ١٤درصد است. براساس این دستورالعمل، حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات اعطایی از محل حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم ١٢سال (١٤٤ ماه) است. البته اگر پرداخت تسهیلات در قالب مشارکت مدنی صورت پذیرد و طول دوران مشارکت مدنی (دوره مشارکت و دوره تأخیر بعد از مشارکت) از ١٢ ماه تجاوز کند، مدت بازپرداخت تسهیلات فروش اقساطی ناشی از سهم‌الشرکه با احتساب مدت مازاد بر ١٢ ماه، حداکثر ١٤٤ ماه تعیین خواهد شد.
مشمولان چه کسانی هستند
براساس دستورالعمل ابلاغ شده متقاضیان تسهیلات خانه اولی‌ها باید متأهل یا سرپرست خانوار باشند. سرپرست خانوار هم یعنی کسانی که همسر آنان فوت کرده یا از همسر خود جدا شده‌اند و سرپرستی یا حضانت فرزندان را عهده دارند. نکته دیگر این‌که متقاضی، همسر و فرزندان صغیر وی از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها برای خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده نکرده، همچنین از امکانات دولتی برای تهیه مسکن بهره نبرده باشند.
دستورالعمل تصریح کرده دارندگان حسابی که از دریافت تسهیلات انصراف می‌دهند یا طبق مقررات مشمول دریافت تسهیلات طرح نمی‌شوند در زمان فسخ حساب، از سودی معادل سود سپرده‌های کوتاه‌مدت عادی دوره متناظر (درحال حاضر ١٠درصد) بهره‌مند می‌شوند.
از سوی دیگر در صورتی که دارنده حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم واجد شرایط تسهیلات طرح خانه اولی نباشد، می‌تواند از مزایای تسهیلاتی حساب صندوق پس‌انداز مسکن (خرید و احداث واحد مسکونی) تا سقف‌های مقرر در حساب صندوق پس‌انداز مسکن عادی بهره‌مند شود.
چه ملکی می‌توانید بخرید؟
براساس دستورالعملی که دیروز ابلاغ شد، ملک مورد معرفی متقاضی جهت دریافت تسهیلات خرید ضمن داشتن شرایط و مشخصات لازم ازجمله رعایت آیین‌نامه ٢٨٠٠ و تأیید استحکام بنا مطابق سایر تسهیلات مشابه، باید نوساز باشد.
خبر دیگر این‌که تجمیع امتیاز صندوق پس‌انداز مسکن یکم با اوراق گواهی حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن درحال حاضر امکان‌پذیر نیست. دارندگان حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن هم شامل حساب صندوق پس‌انداز ساخت مسکن (صرفا برای ساخت مسکن) و صندوق پس‌انداز مسکن تنها در صورت احراز برخی شرایط می‌توانند از سقف تسهیلات جدید بهره‌مند شوند ازجمله این‌که از تاریخ افتتاح حساب قبلی آنان تا تاریخ ابلاغ حداقل یک‌سال سپری شده باشد، حداقل متوسط موجودی حساب آنان در دوره‌های سپرده‌گذاری منطبق با شرایط حساب صندوق مسکن یکم باشد، یک فقره حساب صندوق مسکن یکم افتتاح شود و حداقل یک دوره ٦ ماهه سپری کنند، حداقل متوسط موجودی هر دوره در حساب جدید نیز مطابق با سقف تسهیلات درخواستی رعایت شود.
صندوق پس انداز سود نمی‌دهد
دستورالعملی که دیروز ابلاغ شد، تصریح دارد که به سپرده صندوق پس‌انداز مسکن یکم هیچ‌گونه سودی مگر در حالت فسخ حساب و انصراف از دریافت تسهیلات، تعلق نمی‌گیرد. ضمن این‌که تسهیلات‌‌گیرنده باید توانایی پرداخت اقساط را داشته باشد و این موضوع به طرق مقتضی (حکم استخدامی، فیش حقوقی، گردش حساب بانکی) توسط شعبه محرز شود. دارندگان حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم البته می‌توانند صرفا با بستگان نزدیک خود (پدر، مادر، همسر، فرزند، خواهر، برادر، نوه، پدربزرگ، مادربزرگ) افتتاح حساب، اخذ تسهیلات یا انتقال حساب فی‌مابین خود را درخواست کنند. با این همه انتقال حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم به سایر مناطق شهری جهت استفاده از تسهیلات خرید یا ساخت مسکن با رعایت کمترین سقف‌های مقرر در منطقه افتتاح حساب اولیه یا منطقه استفاده از تسهیلات (هرکدام کمتر بود)، مطابق ضوابط حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن میسر است.
به جز آنچه گفته شد بندهای دیگری هم در دستورالعمل قید شده ازجمله این‌که هرگونه تغییر در ضوابط و تسهیلات این حساب‌ها که از طرف شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی تصویب و ابلاغ شود مورد قبول سپرده‌گذار است. از سوی دیگر برای اطمینان از این‌که متقاضی تسهیلات حایز شرایط لازم برای استفاده از تسهیلات است، استعلام از سامانه‌های اطلاعاتی سازمان ملی زمین و مسکن برای متقاضی و همسر وی، همچنین استعلام از سامانه اطلاعاتی بانک مسکن و بانک مرکزی برای متقاضی، همسر و فرزندان صغیر وی در زمان استفاده از تسهیلات الزامی است. نکته دیگر این‌که بازپرداخت تسهیلات طبق درخواست کتبی گیرنده تسهیلات به صورت ساده یا پلکانی (سالانه و دوره‌ای) امکان‌پذیر است. خبر دیگر این که تسهیلات جعاله به گیرندگان تسهیلات خانه اولی، از محل اوراق گواهی حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن یا سایر انواع صندوق پس‌انداز مسکن امکان‌پذیر است اما اتباع خارجی امکان دریافت این وام را ندارند.
از امروز می‌توانید حساب باز کنید
بلافاصله پس از ابلاغ دستورالعمل وام ٨٠ میلیونی خرید مسکن محمد‌هاشم بت‌شکن، مدیرعامل بانک مسکن در جمع خبرنگاران حاضر شد و از امکان افتتاح حساب از همین امروز (سه‌شنبه) خبر داد. او درخصوص تغییر سقف این وام در سال آینده گفت: با توجه به این‌که سقف وام خرید مسکن با تصویب شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی به تهران به سقف ٨٠میلیون رسیده است، شعب بانک مسکن می‌توانند از امروز اقدام به افتتاح حساب کنند، بنابراین ممکن است بعد از اجرای این برنامه تغییراتی در سقف این وام صورت گیرد. یعنی بعد از اجرای این برنامه در سال آینده با انجام بررسی‌های لازم در صورت موافقت بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار احتمال این‌که سقف این وام باز هم تغییر کند، وجود دارد.
بت‌شکن تأکید کرد: طبق ضوابط و بخشنامه شورای پول و اعتبار خانه اولی‌ها باید دارای ویژگی‌هایی باشند. اولین شرایط این است که از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها برای خرید و احداث مسکن و انتقال سهم‌الشرکه استفاده نکرده باشند. متقاضیان خانه اولی‌ها همچنین باید از امکانات دولتی برای تهیه مسکن بهره‌نبرده و همچنین متأهل باشند.
به خانه‌های بیش از ٧سال وام نمی‌دهیم
به گفته او به واحدهای مسکونی که از تاریخ پروانه ساختمانی آنها بیش از ٧سال نگذشته باشد و از صدور پایان کار آنها نیز بیش از ٣سال نگذشته باشد، این وام خرید تعلق می‌گیرد. بت‌شکن گفت: به درخواست متقاضیان اقساط این وام می‌تواند پلکانی باشد به‌طوری که اقساط پلکانی ساده تا سقف ٨٠میلیون تومان ماهانه ٩٣٧هزار تومان تا سقف ٦٠ میلیون تومان ٧٠٣هزار تومان و برای ٤٠میلیون تومان ٤٦٨هزار تومان خواهد بود. او ادامه داد: سپرده‌گذاران حساب جوانان می‌توانند پس از یک دوره ٦ ماهه انتظار با سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم از تسهیلات این صندوق استفاده کنند. این تسهیلات هم برای خرید و هم احداث واحد انفرادی است، بنابراین، این تسهیلات هم تقاضا و هم عرضه را پوشش می‌دهد.
به گفته مدیرعامل بانک مسکن حداقل متوسط موجودی در هر دوره با توجه به سقف تسهیلات، ١٣,٥میلیون برای تسهیلات ٨٠میلیون تومانی، ١٠میلیون برای وام ٦٠میلیون تومانی و ٦میلیون و ٧٠٠هزار تومان برای وام ٤٠میلیون تومانی است. البته در دوره سپرده‌گذاری سود به سپرده‌گذاران تعلق نمی‌گیرد اما در صورت انصراف سود تسهیلات
٨ درصدی به سپرده‌گذاران پرداخت خواهد شد.
اجاره‌بها کاهش می‌یابد
مصطفی قلی‌خسروی کارشناس اقتصادی با بیان این‌که درحال حاضر به دلیل رکود بازار مسکن، قیمت اجاره‌بها افزایش ١٠درصدی داشته است، گفت: پیش‌بینی می‌شود در آینده نزدیک با تحولات سیاسی و اعطای وام‌های مسکن، با کاهش چشمگیر اجاره‌بها مواجه شویم. او افزود: وقتی در بازار مسکن رکود به وجود می‌آید و قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد، بر تعداد مستاجران اضافه شده و به تبع آن قیمت اجاره‌بها بالا می‌رود. به گفته او با رکود مسکن ١٧٤ شغل کلیدی در معرض خطر و بحران قرار می‌گیرد و حتی افرادی که خانه دارند مجبور به فروش خانه خود شده و بازار اجاره‌بها رونق گرفته و وضع عرضه و تقاضا نامتعادل می‌شود. خسروی بیان کرد: اعطای وام‌های مسکن از قبیل وام ٨٠میلیونی و واگذاری مسکن مهر تأثیر بسیار مستقیم در کاهش تعداد مستاجران و کاهش اجاره‌بها خواهد داشت.