در شهرنشینی مهمترین واژه «آپارتمان» است. محل زندگی تجمعی انسان‌ها که تا چندین طبقه هم می‌رسد. برخلاف خانه‌های سنتی یک طبقه که پشت‌بام کارکردهای مختلفی داشته است، در آپارتمان پشت‌بام یک مسأله مهم است. شاید تاکنون عبارت «قوانین پشت‌بام آپارتمان» یا «مالکیت پشت‌بام آپارتمان» را شنیده باشید. از فضاهای مشاعات آپارتمان چطور؟ برایتان جالب است بدانید در یک آپارتمان مثلا 10 واحدی، قوانین پشت‌بام چگونه است؟ آیا مجاز به تردد هستید یا نه؟ مالکیت پشت‌بام با چه کسی است؟ با همه ساکنان یا در زمینه مالکیت پشت‌بام هم قوانین خاصی وجود دارد؟
نگران نباشید، ما پاسخ همه این سوالات را صرف‌نظر از اصطلاحات فنی پیچیده حقوقی به ساده‌ترین زبان برایتان گردآوری کرده‌ایم.
فضاهای مشترک یا مشاعات، قوانین و مالکیت آنها
در ادبیات و عرف آپارتمان‌نشینی، به همه قسمت‌های ساختمان که در هیچ جای سند در مورد مالکیت آنها سخنی به میان نیامده است، مشاعات اطلاق می‌شود. یکی از این موارد «پشت‌بام» است که مالکیت آن با هیچ‌کدام از ساکنان نیست و در اختیار همگان است. مواردی مانند تامین مخارج آن یا قوانین ملکی استفاده از آن همگانی است و معمولا در جلسات ساختمان و با حضور مدیر ساختمان این مسأله تعیین تکلیف می‌شود. هزینه‌ها عمدتا به شارژ واحدها اضافه می‌شود؛ همان‌طوری که هزینه راه‌پله، آسانسور و برق راهرو از محل شارژ ساختمان و توسط همه ساکنان باید تامین شود. پشت‌بام هم همانند مشاعات قابلیت «تصرف» یا استفاده به نحوی که باعث آزار و اذیت سایر ساکنان شود را ندارد.
برای مثال اختصاص فضایی برای نگهداری حیوانات خانگی در پشت‌بام مصداق تصرف و استفاده اختصاصی از فضای عمومی است، ولو این‌که شخص صاحب‌خانه، مدیر ساختمان یا مالک پیشین زمین آپارتمان هم بوده باشد، اما قوانین پشت‌بام این اجازه را به آنها نمی‌دهد یا قراردادن اشیایی در پشت‌بام که سبب آسیب‌رساندن به کف پشت‌بام شود، مشمول پرداخت هزینه تعمیرات توسط شخص آسیب‌زننده است. مسأله دیگر در پرداخت هزینه‌های نگهداری مشاعات است.
کسی حق دخل و تصرف در پشت‌بام را ندارد
استفاده از فضاهای مشاعات عمومی است و کسی حق دخل و تصرف آن را ندارد، به طور کلی زمانی که سند ملکی یا اجاره‌نامه یا قول‌نامه یا هر سند دیگری که اثبات می‌کند فرد در خانه‌ای مستقر است، به نام شخصی بخورد، فراتر از این‌که آن شخص در آن واحد ساکن باشد یا نباشد، موظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ است. استفاده از پشت‌بام و فضاهای مشاعات برای همه ساکنان آپارتمان اعم از مستأجر و موجر به شرط رعایت قوانین ذکرشده آزاد است و هیأت‌مدیره و مالکان نمی‌توانند بدون اجازه عمومی ساکنان آپارتمان در پشت‌بام را قفل کنند و مانع تردد ساکنان به آن شوند. هر تغییری در فضاهای مشترک یا مشاعات باید در جلسات عمومی ساختمان به تصویب رسیده و توسط ساکنان امضا شود.
به طور کلی هیأت‌مدیره و مالک ساختمان هیچ اولویتی برای استفاده اختصاصی از مشاعات ندارند. مشاعات فضای عمومی است و همگان در آن یک «رأی» خواهند داشت. هر چند این رأی بستگی به اندازه و مساحت متعلق به افراد دارد. در صورتی که «مساحت رأی موافق» از «مساحت رأی مخالف» بیشتر باشد، مستقل از تعداد رأی‌ها، مسأله‌ای تصویب می‌شود.
تصرف پشت‌بام جرم است
در صورت ممانعت از ورود به پشت‌بام بدون تامین نظر ساکنان آپارتمان می‌توان از مالک شکایت کیفری کرد و وی را به اتهام «ممانعت از ورود به پشت‌بام» محکوم کرد. اما اگر این امر به تصویب ساکنان رسیده باشد، جنبه قانونی عمل ساقط می‌شود و نمی‌توان وی را محکوم کرد. اگر یکی از مالکان مشاعی ولو با توافق کتبی مالکیت استفاده از پشت‌بام را به یکی دیگر از مالکان واگذار کند، مالک مشاعی جدید حق نصب در جدید یا قفل‌زدن به پشت‌بام را به لحاظ قانونی ندارد و در صورت انجام این عمل برابر قانون جرم است و سایر مالکان می‌توانند از نامبرده شکایت کنند و از دادگاه درخواست رسیدگی داشته باشند.
شستن فرش در پشت‌بام ممنوع!
پاگرد آخر مربوط به پشت‌بام نیز جزو مشاعات به حساب می‌آید و مالک و ساکنان طبقه آخر حق تصرف آن را ندارند. حقوق این محل نیز همانند سایر مشاعات مشترک است. شستن فرش در پشت‌بام برابر قوانین ممنوع بوده و هیچ‌یک از مالکان یا ساکنان آپارتمان نمی‌تواند حتی در صورت داشتن رأی اکثریت این عمل را انجام دهد. استفاده از فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور پشت‌بام صرفا برای انبارکردن وسایل مرتبط با ساختمان است و استفاده اختصاصی از آن ممنوع است.
هزینه‌های پشت‌بام تنها برعهده ساکنان طبقه‌های بالاست؟
ساکنان طبقات اول و دوم در آپارتمان‌های چندطبقه نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت‌بام بی‌تفاوت باشند، زیرا چنان که گفتیم تامین هزینه فضاهای مشاع و مشترک بر عهده همه ساکنان آپارتمان است و نه عده‌ای خاص.
برای نصب مواردی نظیر آنتن مخابراتی در پشت‌بام هیأت‌مدیره نمی‌تواند به تنهایی تصمیم بگیرد، مگر این‌که در اساس‌نامه ساختمان چنین اجازه‌ای به هیأت‌مدیره داده شده باشد. در صورت وجود اجازه، آنتن مذکور باید با مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج روی پشت‌بام نصب شود. بدون داشتن مجوز وزارت بهداشت این عمل امکان‌پذیر نیست و اگر در اساس‌نامه ساختمان چنین موردی قید نشده است، این موضوع باید در جلسه هیأت‌مدیره مورد بحث و رأی‌گیری به نسبت تأثیر مساحت قرار گیرد و در صورت تصویب، اجرایی می‌شود.