سحر قاسم‌نژاد، گروه اقتصادی شهروند| خانه‌دارشدن برای ایرانی‌ها همیشه یک آرزو بوده اما این آرزو چند سالی است که برای غالب مردم به رویایی محال تبدیل شده است. اوج فاجعه هم زمانی بود که ناگهان ارزش دلار با موج بلند نوسان مواجه شد و ارزش برابری آن از هزار و 100 تومان تا مرز 4 هزار تومان افزایش یافت. به این ترتیب قیمت‌ها ناگهان درمورد همه کالاها اعم از سرمایه‌ای و غیرسرمایه‌ای به شدت بالا رفت اما دستمزدها درجا زد. به این ترتیب هم ارزش دارایی نقدی مردم برای خرید کاهش یافت و از سوی دیگر قدرت پس‌انداز آنها به صفر نزدیک شد. سیاست دو دولت قبل هم در این خصوص ساخت مسکن مهر بود. به این ترتیب پروژه‌ای کلید خورد به نام مسکن مهر که قرار بود اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار کند اما نتیجه این طرح بزرگ و غیرکارشناسی، خیل عظیم بدهی بانکی دولت بود و بالارفتن پایه پولی کشور و سهم چند 10درصدی این پروژه از نرخ تورمی که بی‌محابا بالا می‌رفت. به همه آنچه گفته شد هم باید تعداد بی‌شمار خانه درحال ساخت مهر را اضافه کرد که تعهد دولت قبل بود و به‌عنوان میراث به دولت یازدهم رسید. به هرحال با اجرای مسکن مهر میزان عرضه و ساخت مسکن بالا رفت و حتی از تقاضا هم پیشی گرفت اما به کاهش قیمت منجر نشد.
چند سیاست دولتی برای خروج از بحران
برای خروج از این شرایط اولین تصمیم دولت جدید توقف پذیرش متقاضی جدید برای مسکن مهر بود یعنی دولت اعلام کرد که این پروژه به پایان خط رسیده است. از سوی دیگر قرار شد با ترفندهایی ازجمله تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن و تعریف پروژه مسکن اجتماعی از شدت بحران کاسته شود. در مرحله بعدی هم نوبت به وام مسکن رسید یعنی اول سقف تسهیلات خرید مسکن که در قالب اوراق حق تقدم در فرابورس فروخته می‌شود، بالا رفت بعد هم وعده دادند که وام مسکن
80میلیون تومانی در راه است. نتیجه این اخبار هم باز شرایط را بدتر کرد. چون ناگهان تقاضا برای خرید اوراق حق تقدم تسهیلات این بخش با رشد مواجه شد و قیمت اوراق تا 100هزار تومان بالا رفت. این درحالی بود که متولیان بازار سرمایه در تلاش بودند این نکته را به مردم یادآوری کنند که وام 80 میلیونی هیچ ربطی به تسهیلات فعلی ندارد و قرار هم نیست که رقم این تسهیلات به 80میلیون تومان برسد. اما موج خبر کار خود را کرده بود. در هرحال فعلا وزارت راه و شهرسازی افزایش رقم تسهیلات مسکن را پیگیری می‌کند. در این خصوص «علی چگینی»، مدیرکل برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که پیشنهادهای این وزارتخانه برای ارایه وام‌های 80میلیون تومانی به متقاضیان به بانک مرکزی ارایه شده، اما هنوز بانک مرکزی جواب رسمی ارایه نداده است. او درخصوص جزییات این پیشنهاد هم تأکید کرد: باتوجه به این‌که چندین گروه هدف برای وام‌های 80میلیون تومانی در نظر گرفته‌ایم نرخ سود و دوره بازپرداخت برای هر گروه متفاوت خواهد بود.
بهترین راه ساده‌ترین راه است؟
بنابراین ظاهرا وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی این حوزه راه‌حل آسان را افزایش وام خرید می‌داند و به سراغ ساده‌ترین گزینه رفته است اما سوال اینجاست که آیا این تدبیر به کار خواهد آمد یا باز هم فقط مشکلی بر مشکلات اضافه خواهد کرد.
در پاسخ به این پرسش « عباسعلی حقانی نسب »، کارشناس ارشد اقتصادی با قطعیت معتقد است که این تدبیر نتیجه‌ای نخواهد داشت. او با تأکید بر این‌که در سال‌های گذشته تولید مسکن به مراتب بیشتر از نیاز بوده است، گفت: با یقین می‌توان گفت تا چند‌سال آینده بخش مسکن نیاز به ساخت‌وساز بیشتر ندارد.
حقانی نسب افزود: وام 45میلیون تومانی در همین مدت منجر به خرید مسکن ارزانقیمت در کلانشهرها نشد، چون اصولا کفاف خرید را نمی‌دهد. افزایش رقم تا سقف 80میلیون هم تأثیر بیشتری ندارد و باز هم استطاعت مردم را به خرید نمی‌رساند و فقط به افزایش بیشتر قیمت‌ها منجر می‌شود که درنهایت نتیجه‌ای ندارد جز کاهش بیشتر قدرت خرید مردم. به گفته او در چنین شرایطی وام جدید هم به سوی خرید خانه‌های گرانقیمت حرکت خواهد کرد و مشکل طبقه ضعیف جامعه دست کم در کلانشهرها به قوت خود باقی خواهد ماند.
نمی‌گذارند حباب مسکن از بین برود
او تأکید کرد: ما به اندازه کافی خانه و مسکن در تهران داریم که خالی مانده‌اند و فروش هم نمی‌روند چون صاحبان و سرمایه‌گذارانشان حاضر نیستند نرخ فعلی بازار را بشکنند و حباب قیمت از بین برود. بنابراین راه‌حل وزارت راه و شهرسازی پاک کردن صورت مسأله در جهت منافع سرمایه‌گذاران معظم بخش مسکن است. حقانی نسب افزود: کوبیدن بر طبل کمبود مسکن و تزریق تسهیلات بیشتر برای خرید درحالی‌که مردم قدرت پس‌انداز ندارند هیچ ثمری ندارد، جز وخیم‌ترکردن شرایط. دود این تصمیمات هم به چشم مردم و طبقه کم درآمد می‌رود.
باید نقدینگی آزاد شود
راه حـل پیشنـهــادی حقانی‌نسب برای حل این مشکل مهار ولع تزریق نقدینگی به بخش مسکن و ترکیدن حباب قیمتی است تا بلکه با این روش نقدینگی حبس شده در این بخش آزاد شود و شاید سر از دیگر بازارها درآورد یا احیانا به بخش تولید هدایت شود. به گفته او درکنار این روش باید قیمت تمام شده مسکن هم کاهش یابد. درحال حاضر 70درصد ارزش مسکن قیمت زمین است از 30درصد هزینه ساخت هم نیمی غیرواقعی و تحمیلی از سوی نهادهای دولتی و شبه دولتی است ازجمله شهرداری که به بهانه‌های مختلف ازجمله تراکم، بر هزینه‌های ساخت می‌افزاید و بار این افزایش را به خریدار
تحمیل می‌کند. این کارشناس اقتصادی گفت، بهتر است دولت با افزایش ارزش پول ملی، تسهیلات‌دهی هدفمند و صحیح به تولید و حمایت از صنعت به دنبال ایجاد رونق اقتصادی باشد، چون در این صورت به تدریج توان پس‌انداز و قدرت خرید مردم بالا خواهد رفت. بنابراین به‌نظر می‌رسد باید دولت تمرکز تسهیلات‌دهی را به سوی بخش تولید معطوف کند و ایجاد تعادل در قیمت‌ها را به خود بازار بسپارد.
حقانی نسب ادامه داد: از سال 80 تا به امروز قیمت مسکن به‌طور متوسط 12 برابر شده این درحالی است که نه نرخ تورم و نه قیمت دیگر کالاها و حتی خدمات تا به این اندازه رشد نکرده است. همین امر هم باعث شده بیشترین بخش از نقدینگی کشور به سوی بخش مسکن حرکت کند و دیگر بازارها با بحران کمبود نقدینگی مواجه شوند. او درنهایت هدف از افزایش وام مسکن را تحریک طرف تقاضا و جلوگیری از ترکیدن حباب قیمت توصیف کرد و افزود: می‌خواهند به قیمت بدبختی 90درصد مردم، منافع 10درصد اقلیت را تأمین کنند.
برنامه جامع نیاز داریم
در همین ارتباط «محمدباقر صدری»، عضو انجمن اقتصاددانان هم معتقد است که وام 80میلیون تومانی در شرایط فعلی نتیجه‌ای ملموس به همراه نخواهد داشت. او تأکید کرد: مسکن در هر اقتصادی ازجمله در ایران از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و به سامان رساندن آن به برنامه‌ای جامع و مدون و چند بعدی نیاز دارد. صدری ادامه داد: به‌عنوان مثال حرکت جمعیت به سوی کلانشهرها در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته که اولین پیامد آن ایجاد تقاضای مضاعف برای مسکن است. از سوی دیگر کاهش ارزش پول ملی، قدرت خرید مردم را برای هر کالا و خدمتی کاهش داده ازجمله در بخش مسکن بنابراین اتخاذ یک تصمیم منفرد مانند افزایش وام خرید مسکن از نظر علمی قادر به حصول به نتیجه نخواهد بود. به گفته او، از سال 91 و به‌واسطه افزایش شدید قیمت دلار مردمی که اندوخته‌ای برای خرید خانه داشتند ناگهان با از بین رفتن ارزش آن مواجه شدند و به عبارت دیگر قدرت خرید خود را از دست دادند و این روند تا همین امروز هم ادامه دارد. ضمن این‌که با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها، 80میلیون تسهیلات هم نمی‌تواند به تنهایی آب رفته را به جوی بازگرداند.
ارزش پول ملی را بالا ببرید
صدری افزود: در سال‌های اخیر مسکن مهر از
یک سو تعادل در بازار را بر هم زد از سوی دیگر لشکری از افراد غیرمتخصص را به جرگه انبوه‌سازها اضافه کرد. به گفته او انبوه خانه‌هایی که در کلانشهرها خالی مانده‌اند هم نتیجه مستقیم سیاست‌گذاری‌های غلط همین سال‌ها بوده که عملا مسکن را به کالایی قابل احتکار تبدیل کرده است. او گفت: اقتصاد بدنه‌ای واحد است، بنابراین نمی‌توان مشکل یک بخش را به تنهایی حل کرد و تصمیمات اقتصادی باید به صورت جامع اتخاذ شود. بنابراین دولت باید برنامه‌ای جامع، کامل و منسجم برای کل اقتصاد تدوین کند که بخش مسکن را هم شامل شود اولین قدم در این راه هم تلاش برای تقویت ارزش پول ملی است.