محمد عظيميان نایب‌رئيس كانون سردفتران و دفترياران
ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول به‌ويژه املاك در ايران سابقه ديرينه دارد. بدون گريز به سابقه چندهزارساله ثبت و ضبط املاك، با اجراي مقررات ثبت نوين در سال 1310 و تصويب قانون ثبت اسناد و املاك، حوزه معاملات املاك دچار دگرگوني عجيبي شد. از يك طرف ثبت اجباري املاك جاي خود را به ثبت اختياري داده و مدعيان مالكيت و متصرفان به‌عنوان مالكيت با شركت در فراخوان مربوط به ثبت املاك هر منطقه و تشريفات قانوني، مالكيت خود را اثبات كرده تا دولت مطابق ماده 22 قانون ثبت پس از ثبت ملك در دفتر املاك به نام وي، نامبرده را مالك شناخته و ادعاي مالكيت از ديگر اشخاص را نپذيرد و از طرف ديگر با الزامي‌کردن معاملات و عقود مربوط به اعيان و منافع املاك در مواد 46 و 47 قانون ثبت و تصريح به عدم پذيرش اسنادي كه مطابق مواد 46 و 47 قانون به ثبت نرسيده در ادارات و محاكم، ضمن تثبيت مالكيت اشخاص، از تشكيل پروندههاي متعدد تنازع در مراجع قضائي جلوگيري به‌عمل آورده است.
هشتاد سال پس از تصويب قانون مترقي مرقوم، يكبار ديگر قانونگذار در 12/10/1389 با تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان، ضمن توجه به جنبه‌هاي متعددي كه ضرورت تصويب قانون را متذكر مي‌شود، جنبه پيشگيري از وقوع جرم را به‌صورت خاص مطمح نظر قرار داده است.
تشكيل پروندههاي متعدد در مراجع انتظامي و قضائي و دعاوي بي‌شمار حقوقي و كيفري با منشأ پيش‌فروش ساختمان، قانونگذار را بر آن داشت تا با رويكردي متفاوت اولا تنظيم و ثبت اسناد پيش‌فروش را در صلاحيت اختصاصي دفاتر اسناد رسمي قرار دهد و ثانيا تنظيم قراردادهاي پيش‌فروش به‌صورت عادي را جرم تلقي کرده و براي مرتكبان اعم از پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار، مشاوران املاك و آگهي‌دهندگان پيش‌فروش قبل از اخذ مجوز، مجازات حبس و جريمه نقدي درنظر بگيرد.
مطابق مواد 23 و 24 قانون پيش‌فروش ساختمان، اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي کنند، به حبس از 91 روز تا يك‌سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي
محكوم مي‌شوند.
مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت کرده و نمي‌توانند رأسا مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش کنند، در غير اين صورت براي بار نخست تا يك‌سال و براي بار دوم تا دو‌سال تعليق پروانه كسب و براي بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم مي‌شوند.
با اين وصف به‌نظر مي‌رسد به لحاظ جرم‌بودن عمل ارتكابي (پيش‌فروش به‌صورت عادي) و غيرقابل ترتيب اثر بودن قرارداد عادي پيش‌فروش، اقدام قانونگذار تاثيري مستقيم در كاهش جرایم مربوط به املاك
در اين حوزه دارد.
بنابر آمار ارایه‌شده از حوزه معاونت پيشگيري از وقوع جرم قوه‌قضائيه در سال 1394 تعداد 829/55 فقره پرونده دعوي ملكي در مراجع قضائي كشور تشكيل شده است كه بدون ترديد تعداد معتنابهي از اين تعداد پرونده مربوط به قراردادهاي پيش‌فروش و دليل عمده آن نيز عدم اجراي قانون با وجود انقضاي بيش از 5سال از تاريخ تصويب آن و 2سال از تاريخ تصويب آيين‌نامه اجرايي قانون است.
خسارت سنگيني كه به‌راحتي قابل‌جبران نيست و براي جلوگيري از تحميل خسارت و زيان مضاعف به سرمايه‌هاي مردمي و مراجع قضائي و انتظامي و ادارات دولتي و در يك كلام «حاكميت» جادارد با عزمي جدي، ترتيبي اتخاذ شود تا مرجع صدور شناسنامه فني هر واحد درحال ساخت (شهرداري‌ها) با صدور شناسنامه فني و مالك يا ذيحق رسمي پيش‌فروش با ارایه مدارك و مستندات قانوني به دفاتر اسناد رسمي، نسبت به تنظيم سند رسمي اقدام کند تا بيش از اين شاهد بي‌نظمي در اين حوزه نباشيم.