گروه اقتصادی شهروند، شیوا سعیدی| نحوه خرید مسکن در هر کشوری متفاوت است. این عمل نوعی سرمایه‌گذاری اقتصادی محسوب می‌شود که روندهای متعددی دارد. با توجه به اقتصاد کشور، درآمد مردم، میزان مالیات و عوامل متعدد بازار مسکن از غرب به شرق و از کشوری به کشور دیگر متفاوت است. البته باید توجه داشت  اکنون لیزینگ مسکن یک فعالیت اقتصادی مهم محسوب می‌شود که بخشی از تولید ناخالص ملی هر کشور را تشکیل می‌دهد. به همین دلیل بسیاری از کشورها مانند هند و ترکیه سازمان‌هایی را برای سازماندهی این فعالیت راه‌اندازی کرده‌اند و کارشناسان اقتصادی به دقت روند نوسان لیزینگ را بررسی می‌کنند.
 وام لیزینگ مسکن در نقاط مختلف جهان به 2 صورت شناور و ثابت ارایه می‌شود. وام ثابت، وامی با نرخ سود ثابت در طول دوره بازپرداخت است. در مقابل وام لیزینگ شناور نشان‌دهنده وامی با نرخ سود متغیر در طول دوره بازپرداخت است. برای پرداخت این وام مکانیسم‌های مختلفی به کار می‌رود و عواملی مانند درآمد فرد، سن، بهای مسکن و... در آن تاثیرگذار است. در این‌جا به 3 کشور مختلف با بازارهای مختلف مسکن پرداخته‌ایم و درنهایت آنها را با ایران مقایسه کرده‌ایم. در این میان هند یکی از فعال‌ترین بازارهای لیزینگ مسکن دنیا را در اختیار دارد که بسیاری از بانک‌های خارجی در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و کارشناسان تخمین می‌زنند در سال‌های آتی نیز رشد کند.از سوی دیگر ترکیه اقتصادی نوظهور است که ساختارهای لیزینگ مسکن در آن تازه ایجاد شده است. بازار مسکن این کشور برای بسیاری از اروپاییان جذاب است زیرا در مقایسه با بازار مسکن خود بسیار ارزان تلقی می‌شود و علاوه‌بر آن امکان چانه‌زدن نیز وجود دارد. درنهایت به بازار لیزینگ ژاپن پرداخته‌ایم. این کشور، اقتصادی تثبیت شده دارد که بازار مسکن آن راکد است و نرخ سود وام لیزینگ تا 90‌درصد بهای مسکن را در بر می‌گیرد.

هـنــد

آسانی خرید مسکن  در بازار 18‌میلیارد دلاری

در کشور هند صنعت لیزینگ مسکن بسیار وسیع است و یکی از بخش‌های مهم خدمات مالی و بیمه در این کشور را تشکیل می‌دهد. صنعت لیزینگ در هند با عنوان «سرمایه‌گذاری در مسکن» شناخته می‌شود. ارزش این صنعت حدود 18‌میلیارد دلار است. نسبت تولید ناخالص ملی به وام مسکن در هند 5/2درصد است درحالی‌که این نسبت در سایر کشورها 25تا 60‌درصد است. بازار لیزینگ مسکن هند طی سال‌های اخیر پیشرفت زیادی داشته است. در این کشور بانک‌های تجاری نقشی مهم در توسعه و رشد صنعت لیزینگ مسکن داشته‌اند.
این صنعت در هند بسیار مهم تلقی می‌شود اما عاملی تعیین‌کننده در رشد اقتصادی کشور نیز هست. برای گسترش صنعت لیزینگ فرآیندهای طولانی از بین رفته‌اند تا دسترسی به وام‌های رهن آسان‌تر شود و به همین منظور قوانین درخصوص زمین و اجاره‌بها بهبود یافته است. در حال حاضر سهم بانک‌ها از بخش وام‌دهی مستقیم افزایش یافته است. برآوردها نشان می‌دهد سهم بانک‌های تجاری در سرمایه‌گذاری این بخش در سال 2003 میلادی 57‌درصد بوده است.
دو نوع وام مسکن
در این کشور 2 نوع وام لیزینگ مسکن ارایه می‌شود که شامل وام رهن با سود ثابت، وام رهن با سود متغیر محاسبه می‌شود. در هند نرخ سود وام رهن ثابت، به‌طور معمول 5/12 یا 25‌درصد است. در این کشور نرخ سود به هیچ شاخص اقتصادی خاصی مرتبط نمی‌شود. در هند وام‌های مسکن مختلفی وجود دارد، مانند وام مسکن تک نرخی که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفته شده بستگی دارد و ربطی به وام اصلی ندارد و وام GPM که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و به تدریج طی زمان افزایش می‌یابد. در مجموع عواملی مانند درآمد مشتری، شرایط مطلوب او و پارامترهای دیگر مشتری میزان وام مسکن او را مشخص می‌کنند. نرخ سود وام مسکن نیز با توجه به ماهیت وام متفاوت است. از آوریل 2007، سود برای وام‌هایی با نرخ ثابت13 تا 14‌درصد و برای وام‌های شناور75/10تا 12‌درصد با توجه به شرایط مشتری است. هیچ نرخ استانداردی در کل وجود ندارد بنابراین مناسب‌ترین راه مذاکره برای دریافت وام است. همچنین در این کشور وام‌ها را می‌توان تجدید کرد یا بر
 مدت آن افزود.
موسسات قدرتمند
 برای خانه‌دار شدن مردم
 در این کشور فقط بانک‌ها نیستند که وام مسکن ارایه می‌کنند بلکه موسسات مالی خاصی هستند که این خدمت را ارایه می‌کنند، مانند «تاتا‌هاوسینگ فایننس»، «اس بی‌ای هوم لونز»، همچنین برخی شرکت‌ها مانند IDBI یا‌هادکو پوشش بیمه خاصی برای وام مسکن با حق بیمه پایین ارایه می‌کنند که ملک را نیز در بر می‌گیرد. حداقل وام مسکن در هند 3 لاخ است که معادل 300‌هزار روپیه (12/131997040 ریال ) است. برای وام‌هایی با سقف 20 لاخ سودی 15‌درصدی و برای وام‌هایی 20تا 75 لاخی، 20‌درصد سود دریافت می‌شود. سود وام‌های بالای 75 لاخ نیز 25‌درصد است. حداکثر مدت زمان بازپرداخت وام در اغلب بانک‌ها و شرکت‌های مالی در برنامه وام شناور حداکثر 30‌سال است. برای بقیه انواع وام‌های مسکن این بازه 20 ساله خواهد بود.
البته باید توجه داشت مدت زمان پرداخت وام به شرایط مشتری مانند سن مشتری در زمان تکمیل شدن بازپرداخت و سن ملک در زمان تکمیل نیز بستگی دارد. همچنین براساس سیاست بانک‌ها، وام‌هایی بیش از 75 لاخ به 80‌درصد قیمت ملک تعلق می‌گیرند و وام‌های بالای 75 لاخ، 75‌درصد ملک را در بر می‌گیرند.
همچنین وام‌های ثابت زیرمجموعه‌هایی دارند. مثلا بسته وام مسکن  TruFixed Plus که در آن مشتری به مدت حداقل 2‌سال می‌تواند اقساط وام را با نرخ ثابتی پرداخت کند. پس از این مدت وام‌ها به‌طور خودکار به نرخ تطبیقی منتقل می‌شوند.

ژاپــن

خرید مسکن با وام لیزینگ کم سود

ژاپن اقتصادی تثبیت یافته است که رشد آن بسیار اندک است.  بازار مسکن این کشور بسیار جالب است. در میانه دهه 1990 میلادی رکود سبب شد درآمد افراد کاسته و بازار سهام نیز با رکود مواجه شود. نرخ‌های سود پایین بودند و امکان نداشت از آن کمتر شوند. برای پرداختن به این مشکل لیزینگ مسکن 100 ساله نیز معرفی شد. در هر حال حدود 20‌سال است که نرخ سود در این کشور ثابت مانده و نرخ سود وام مسکن نیز در مقایسه با بسیاری از نقاط جهان ناچیز است. البته این امر تأثیر منفی در بازار مسکن داشته است. نرخ کم سود معمولا به سرمایه‌گذاری در مسکن و فروش خانه منتهی می‌شود اما در شرایط اقتصادی ژاپن چنین نشد و البته بازار مسکن این کشور نیز بسیار عجیب است.  نسل جوان این کشور همه به خرید مسکن با وام لیزینگ کم سود اعتقاد دارند، به‌طوری‌که این روند در ژاپن به یک هنجار تبدیل شده است. در ‌سال 2012 نرخ سود وام لیزینگ مسکن 05/0 درصد افزوده شد. نرخ سود برای وام‌ها براساس نرخ سود 10 ساله سهام تعیین می‌شود. بانک ژاپن در این میان تصمیم گرفت نرخ تورم را به 2 ‌درصد برساند تا رونقی به بازارها ببخشد.
90‌درصد بهای مسکن در وام
در این کشور نیز وام لیزینگ مسکن به صورت ثابت و متغیر عرضه می‌شود و خریدار باید مبلغی را برای پیش پرداخت، آماده کند. البته در ژاپن نرخ سود وام متغیر، هر 6 ماه تغییر می‌کند. بانک‌های این کشور برای شهروندان بیش از 90‌درصد بهای مسکن را با نرخ‌های سود مختلف ارایه می‌کنند. همچنین می‌توان برای خرید خانه دوم تا 80‌درصد بهای مسکن را نیز وام گرفت.  البته این نوعی سرمایه‌گذاری در مسکن به حساب می‌آید که بانک‌های بزرگ ارایه می‌کنند. به‌عنوان مثال سیتی بانک به میزان 70‌درصد قیمت مسکن وام می‌دهد که نرخ سود آن 2‌درصد است.  بانک‌های دیگر مانند سوروگا بانک نیز وامی با نرخ متغیر 6/4درصد ارایه می‌کنند. در مجموع حداقل میزان وام برای هر مسکن حدود 35‌میلیون ین است.   در این میان بانک چین شرایطی سخت‌تر از بقیه برای لیزینگ مسکن دارد. حداکثر وام مسکن این بانک 50‌درصد بهای مسکن و حدود 20‌میلیون ین است. عمر ساختمان باید کمتر از 40‌سال باشد. مدت‌زمان بازپرداخت وام نیز حداکثر 15‌سال است. البته در این کشور وام‌های مسکن بسیار طولانی نیز وجود دارد. مثلا وام‌هایی 40 ساله وجود دارند که نسل دوم خانه باید بخشی از آن را
پرداخت کنند.

قیمت مسکن نسبت به درآمد ایرانی‌ها؛ 2 برابر هند، 5/3 برابر ترکیه و 5/2 برابر ژاپن و قیمت هر مترمربع مسکن ایران حدود 2 برابر هند و ترکیه و نصف ژاپن است  | هزینه اجاره مسکن در ایران حدود 3 برابر هند و 2 برابر ترکیه است  |  لیزینگ مسکن در ژاپن 100 ساله است  |  هند یکی از بزرگترین بازارهای لیزینگ مسکن در دنیا را دارد

ترکـیه

آغاز حل  مشکل خانه‌دار شدن مردم

بازار وام و لیزینگ مسکن در ترکیه حوزه‌ای جدید است که تحولات زیادی در آن ایجاد نشده است. از آن‌جا که ترکیه اقتصادی نوظهور به شمار می‌رود در مقایسه با همتایان خود در سراسر جهان بخش لیزینگ مسکن گسترده‌ای ندارد. به عبارت دیگر مسکن یکی از مشکلات عمده در ترکیه به شمار می‌رود.  شهرسازی بی‌قاعده با توجه به مهاجرت‌های کلان و مشکلات اقتصادی، یافتن راه حل برای این مشکل را سخت‌تر کرده است.  در این کشور نرخ مالکیت خانه 70‌درصد است که شامل مسکن‌های غیرقانونی نیز می‌شود. درحال حاضر 3‌درصد وام‌های مسکن در این کشور از سیستم سرمایه‌گذاری خانه تأمین می‌شود.  بانک‌ها به‌طورکلی وام مسکن را به‌عنوان بخشی از محصولات اعتباری مشتری فراهم می‌کنند و به همین دلیل لیزینگ مسکن براساس اعتبار فقط 10‌درصد تولید ناخالص ملی ترکیه است. در مقایسه با اقتصادهای نوظهور دیگر این رقم بسیار کم است و پتانسیل رشد را نشان می‌دهد. سودهای متغیر و کارمزدهای آماده‌سازی براساس قانون حمایت از مشتری ممنوع است و بانک‌ها وام‌هایی با مدت بازپرداخت 20 ساله ارایه می‌کنند.
بازپرداخت سریع وام‌ها
متوسط بازپرداخت وام بانک‌ها 3تا 4‌سال است. در حال حاضر سپرده‌های بانکی تنها منبع سرمایه‌گذاری در بخش لیزینگ برای بانک‌ها هستند و منبع جایگزینی وجود ندارد. این امر در بازپرداخت وام مشکل ایجاد می‌کند باتوجه به این‌که نسبت  LTV (نشان‌دهنده میزان وام لیزینگی است که مشتری می‌تواند به‌عنوان ‌درصدی از ارزش ملک دریافت کند) در این کشور 75‌درصد و متوسط پرداخت به درآمد 50‌ درصد است. البته موسساتی هم وجود دارند که وعده وام 100‌درصد را به خریداران خارجی مسکن در ترکیه می‌دهند. اما باید مصداق داشتن آنها را به دقت بررسی کرد. همچنین با توجه به کوتاه‌مدت بودن وام‌ها فقط 20‌درصد ثروتمندترین مردم این کشور می‌توانند از طریق لیزینگ خانه بخرند و از سوی دیگر دریافت وام لیزینگ مسکن فرآیندی طولانی و وقت‌گیر بوده که احتمالا 2 یا 3 ‌سال طول می‌کشد.
وام‌های گران در ترکیه
از سوی دیگر در این کشور نرخ سود بسیار بالاست و خیلی سریع هم تغییر می‌کند. سیستم سود بانکی این کشور تا حدودی شبیه انگلیس است. البته طیف وسیع وام با توجه به درآمد و شرایط فرد متفاوت خواهد بود. به‌طوری که طیف سود وام 3/5 تا5/7درصد است.    قوانین ترکیه هم مانند بسیاری از بانک‌های اروپایی، طیف دسترسی محدودی دارد. این امر شامل وام نیز می‌شود. به این ترتیب مجموعه کل سود و بدهی‌های فرد نباید بیش از 35‌درصد درآمد خالص فرد باشد که این قانون در انگلیس هم وجود دارد.  در ضمن برای دریافت وام مسکن در این کشور باید منبع درآمد ثابت داشت. یکی از نکاتی که در این کشور باید دقت کرد، مدارک مربوط به مسکن است، زیرا ساخت و سازهای غیرقانونی در ترکیه به وفور انجام می‌شود. در این کشور شرکت‌های متعددی وام لیزینگ مسکن با شرایط مختلف ارایه می‌کنند. برخی از آنها خواهان پرداخت 40‌درصد بهای مسکن به‌عنوان پیش پرداخت هستند و 60‌درصد باقیمانده را می‌توان طی 5‌سال با اقساط پرداخت کرد.  در‌ سال نخست نرخ سود ثابت و 20‌درصد کمتر از نرخ بانک است.  پس از پرداخت 50‌درصد بهای خانه، سند آن به مالک تحویل داده می‌شود. در این کشور حداقل میزان وام لیزینگ 30‌ هزار یورو است و دستیابی به وام مسکن جذاب‌تر و قابل دسترسی‌تر از بسیاری از کشورهای اروپایی است. هنوز هم با کمی جست‌وجو و بررسی می‌توان در این کشور خانه‌هایی به بهای 40‌هزار دلار یافت. اگر بتوان 10‌هزار یورو برای پیش پرداخت 25‌درصد بهای خانه پرداخت کرد، می‌توان با وامی 30‌هزار یورویی خانه را خرید البته به شرط آن‌که حداقل دستمزد فرد پس از مالیات 500 یورو باشد.

*ارقام برحسب دلار است | توضیح: همان‌گونه که ملاحظه می‌شود قیمت مسکن نسبت به درآمد در ایران 2 برابر هند، 5/3 برابر ترکیه و 5/2برابر ژاپن است.  این درحالی است که میزان دسترسی به وام مسکن نیز در ایران پایین‌تر از این کشورهاست.

*توضیح: مقایسه اجاره بهای ماهانه یک واحد آپارتمان در بین 4 کشور هدف گویای این نکته است که اگر بخواهید در مرکز شهر یا خارج از شهر در ایران خانه‌ای داشته باشید باید حدود 3 برابر هند حدود 2 برابر ترکیه و تقریبا نصف هزینه ژاپنی‌ها، دلار خرج کنید.  هرچند که متراژهای متفاوت نسبت‌های متفاوتی دارد.

توضیح: درباره خرید آپارتمان نیز شرایط تقریبا مشابه است و قیمت هر مترمربع مسکن در ایران حدودا 2 برابر هند و ترکیه است و نصف ژاپن است. در این مقایسه هم تنها قیمت‌ها در ژاپن بالاتر از ایران است.

توضیح: مقایسه نرخ سود تسهیلات مسکن ایران با هند و ترکیه حکایت 2 برابر بودن نرخ در ایران دارد اما درحالی‌که قیمت‌ها در ایران بالاتر و میزان دسترسی به وام پایین‌تر از 3 کشور دیگر است، نرخ سود ایران 10 برابر بیشتر از ژاپن است؛ حال آن‌که میزان درآمدهای ایرانیان کمتر از این کشورهاست.