گروه اقتصادی شهروند| درحالی‌که وام 80میلیونی وزیر مسکن با پاسخ‌های«نه» متعددی روبه‌رو شده است، آخوندی همچنان بر موفقیت این طرح اصرار می‌کند؛ این درشرایطی است که معاون او از مقاومت بانک‌ها برای ارایه وام به بخش مسکن خبر می‌دهد و از سوی دیگر هم گفته می‌شود، طرح مالیات بر خانه‌های خالی (به گفته نوبخت) به‌زودی اجرا می‌شود اما وزارت مسکن وکارشناسان، آن را تورم‌زا می‌دانند. با این تفاسیر، بیشتر برنامه‌های آخوندی در بخش مسکن شکست‌خورده به حساب می‌آید و حالا باید دید با وضع کنونی آنها چه خواهند کرد و برای بهبود اوضاع بخش مسکن کدام راه را پیش روی خود خواهند گذارد. چراکه این روزها نقد برنامه‌های ارایه شده نشان‌دهنده این داستان است که همراهی لازم بین بخش‌های مختلف وجود ندارد و هر روز حرف تازه‌ای مطرح می‌شود. بر همین اساس است که عباس آخوندی در نشست روسای شورای کلان شهرها با وزارت راه و شهرسازی که عصر چهارشنبه برگزار شد خبر تازه‌ای را رونمایی کرد و از افتتاح اولین صندوق زمین و ساختمان کشور در هفته جاری خبر داد. او اعلام کرد سهام این صندوق از شنبه در فرابورس عرضه می‌شود. اوراق صندوق نسیم که متعلق به بانک مسکن است، قرار است در قالب سرمایه‌گذاری به ساخت مسکن در کشور کمک کند. اینگونه که صاحبان زمین برای ساخت زمین خود از این صندوق‌ها سرمایه‌گذار می‌یابند و کسانی هم که سرمایه دارند، با اوراق پروژه‌های مشخص به میزان داشته در ساخت و سازهای بزرگ سهیم می‌شوند و از این راه به صورت تدریجی صاحب مسکن شود. پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری نخستین صندوق زمین و ساختمان با نام «نسیم» امروز از طریق بازار سوم فرابورس ایران آغاز می‌شود تا با افتتاح تابلوی صندوق‌های زمین و ساختمان یک گام تازه برداشته شود. گفتنی است این صندوق که از میان 5تقاضای مربوط به تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برگزیده شده متعلق به شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن است و اولین پروژه مخصوصش هم در شهرک راه‌آهن تهران خواهد بود.
جزییات صندوق‌های تازه
درباره ویژگی‌های صندوق‌های زمین و ساختمان برای تأمین مالی بخش مسکن، بهنام چاوشی رئیس اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس، هدف را تسهیل و کمک به تأمین مالی حوزه ساخت پروژه‌های ساختمانی دانسته و می‌گوید: با انجام پذیره‌نویسی اولیه، نخستین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان شنبه به‌طور رسمی افتتاح خواهد شد. او ادامه داد: در این صندوق‌ها با اصلاح مقررات قبلی اختیارات مالک زمین پروژه افزایش یافته و این امر مشوق خوبی برای موسسین است که قبلا دغدغه کاهش اختیارات خود را پس از واگذاری زمین پروژه به شخصیت حقوقی صندوق داشتند. وی افزود: درخصوص انعطاف بیشتر برای فروش یا پیش‌فروش واحدهای ساختمانی پروژه، هیأت‌مدیره صندوق با اعلام رویه فروش خود و دریافت تاییدیه از سازمان بورس، امکان فروش یا پیش‌فروش واحدهای ساختمانی را با رعایت صرفه و صلاح سرمایه‌گذاران به طرق مختلف خواهند داشت. وی در مورد نحوه معامله و سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها گفت: درحال حاضر طبق اساسنامه نمونه، واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان از ابتدای پذیره‌نویسی در بازار بورس/ فرابورس ایران پذیرفته می‌شوند و تا زمان پایان ساخت و تصفیه پروژه قابل معامله خواهند بود. رئیس اداره امور نهادهای مالی گفت: مالکان زمین و متقاضیان استفاده از شرایط تأمین مالی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان می‌توانند با مطالعات مقررات مربوطه و پس از مشخص نمودن شرایط پروژه و ارکان مربوطه، مدارک تکمیل‌شده را به‌منظور بررسی، برای اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار ارسال نمایند.
مخالفت وزارت مسکن با مالیات خانه‌های خالی
اما در حوزه مسکن، این روزها بسیاری از فعالان بازار فعالیت‌های وزارت راه و شهرسازی را باعث بالا رفتن قیمت اوراق مسکن می‌دانند و بحث بالا رفتن وام مسکن، مالیات‌گیری از خانه‌های خالی و گرانی زمین را زمینه‌های بی‌خانه ماندن مردم در قشر متوسط و ضعیف برمی‌شمارند. درخصوص مالیات‌گیری از ساختمان‌های خالی که آن را حمله به سرمایه‌گذاران برشمرده‌اند، چندی پیش تکاپوی 7ساله نمایندگان مجلس نتیجه داد و طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی در قالب ماده 54 لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب رسید؛ براساس این طرح بنا شد خانه‌های خالی کشور مورد شناسایی قرار گرفته و از سال دوم به بعد مشمول مالیات شوند که حالا محمدباقر نوبخت معاون برنامه‌ریزی رئیس‌جمهوری از اجرای این طرح خبر می‌دهد. حال آن‌که وزارت مسکن و کارشناسان با وجود اعلام همسویی، دریافت مالیات از خانه‌های خالی را یک طرح اشتباه می‌دانند. در این حوزه، حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اعلام این‌که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی شکست می‌خورد، به شهروند می‌گوید: در کل کشور یک‌میلیون و 600هزار خانه خالی وجود دارد که 300هزار خانه در تهران و 450هزار خانه خالی در کرج واقع شده است. برخلاف نظر نمایندگان، گرفتن مالیات از این تعداد خانه خالی نه‌تنها مشکل بازار مسکن را حل نمی‌کند که باعث افزایش قیمت نیز می‌شود. او ادامه می‌دهد: اگر میزان مالیات تعیین‌شده برای خانه‌های خالی را مالیات سنگینی در نظر بگیریم با توجه به رکود در بازار مسکن و افزایش سالانه نرخ مواد اولیه ساخت‌وساز و دستمزد کارگر، ساخت‌وساز توجیه اقتصادی خود را بیشتر از دست می‌دهد و ممکن است باعث فرار سرمایه از بخش و درنتیجه کاهش عرضه شود. اگر مالیات را کم بگیریم یک یا دو‌میلیون تومان مالیات سالانه باعث نمی‌شود که مالک حاضر شود در ازای استهلاک خانه آن را اجاره دهد. درنتیجه او میزان مالیات پرداخت شده را روی قیمت فروش خانه می‌کشد و خانه 300 میلیون تومانی را 302میلیون تومان می‌فروشد. از طرف دیگر، گرفتن مالیات از خانه‌های خالی باعث می‌شود آمار بخش مسکن غیرشفاف‌تر شود زیرا شناسایی این تعداد محدود خانه بسیار دشوار است و مالکان برای فرار از مالیات اقدام به ثبت اطلاعات غیرواقعی می‌کنند.
سکوت وزارت مسکن درباره کاهش قیمت زمین
اما تمام ماجرا این نیست؛ کارشناسان یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت در بازار مسکن را گرانی زمین در ایران می‌دانند. بیت‌اله ستاریان دراین‌باره به شهروند می‌گوید: حدود 35 تا 40درصد قیمت تمام شده مسکن در تهران مربوط به نرخ زمین است این عدد در شهرستان‌ها تا 60درصد هم می‌رسد. مجتبی بیگدلی رئیس کانون انبوه‌سازان کشور نیز با تأیید این ارقام به شهروند می‌گوید: قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی درحال حاضر یک‌میلیون تومان است و بقیه هزینه‌های مسکن مربوط به قیمت گزاف زمین در ایران است. دلالی و رانت در عرضه زمین باعث شده است قیمت زمین در ایران برخلاف بسیاری از کشورهای خارجی واقعی نباشد و در نرخ تمام شده مسکن تأثیر قابل‌توجهی بگذارد. این در شرایطی است که وزارت مسکن تاکنون هیچ برنامه خاصی برای کاهش قیمت زمین ارایه نداده است. عباس آخوندی وزیر مسکن حتی در نشست با روسای شورای کلانشهرها در پاسخ به درخواست آنها برای ارایه راهکار برای کاهش قیمت زمین سکوت اختیار کرد. درحالی‌که بنا به اعلام مختاری رئیس کمیسیون اصل 90 مجلس، شوراهای شهر و شهرداری یکی از عوامل مهم زمین‌خواری و دلالی در بخش زمین هستند که به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن دامن می‌زنند. به گفته مختاری، نهادهای شهری درباره علت ورودشان به بحث دلالی زمین؛ ناپایداری درآمد شهرداری‌ها و کمبود منابع برای مدیریت شهر را عنوان کرده‌اند. عباس آخوندی وزیر مسکن در پاسخ به پرسش شهروند نیز آمار کارشناسان را اشتباه می‌داند و می‌گوید در بحث آمایش سرزمین به راهکارهای کاهش قیمت زمین اشاره شده است!
وام مسکن؛ از مقاومت بانکی
تا مخالفت با تسهیلات80 میلیونی
اما در بحث بازار و خرید مسکن هم مشکلات دولت یازدهم کم نیست. موضوع وام 80میلیون تومانی مسکن که این روزها مخالفت‌های بسیاری را به دنبال داشت، به گفته نوبخت هم اکنون توسط هیأت وزیران درحال بررسی است. این در شرایطی است که بانک مرکزی نیز در واکنش به تأمین این وام پرداخت آن را به سه شرط دشوار منوط کرد، تا به صورت ضمنی به این درخواست پاسخ رد بدهد. مخالفان وام 80 میلیون تومانی به آمار استناد می‌کنند و می‌گویند از سال 70 تاکنون میزان تسهیلات خرید مسکن 40درصد رشد داشته است این درحالی است که تورم 200درصد رشد یافت. آنها با اشاره به این‌که سیاست تحریک تقاضا برای کاهش قیمت مسکن جوابگو نیست می‌گویند وعده افزایش وام تنها باعث افزایش تقاضای دلال‌ها و رشد بیشتر قیمت‌ها می‌شود. عباس آخوندی و معاونانش این انتقادها را رد می‌کنند و می‌گویند: با افزایش همزمان عرضه مسکن و افزایش وام جلوی تورم و رشد قیمت‌ها را خواهند گرفت.
مانع سکونت 3میلیون نفر در تهران شدیم
پیروز حناچی معاون معماری وزیر راه و شهرسازی نیز در پاسخ برخی انتقادها از دولت که دولت را بی‌برنامه می‌داند، با اشاره به این‌که هر طرحی نباید منجر به رشد ساخت‌وساز شود و باید جان مردم را هم حفظ کرد، درباره طرح تفصیلی تهران که با طرح جامع منطبق نیست سخن گفت و توضیح داد: بررسی‌های وزارت مسکن نشان داد که اگر دستورالعمل 8 بندی این طرح اجرا می‌شد جمعیت‌پذیری تهران تا 2میلیون و 700هزار نفر افزایش می‌یافت و شمار باغ‌ها و فضای سبز تخریب شده کلانشهر تهران بیشتر می‌شد.