سحر قاسم‌نژاد| اگر هر بازاری یک کهنه‌کار داشته باشد، بازار مسکن و عالم مشاوران املاک و بنگاه‌ها هم مصطفی قلی خسروی را دارد. فردی که سال‌هاست اصحاب رسانه برای خبر گرفتن از حال و روز بازار مسکن و حواشی آن سراغ او می‌روند و او را پرچمدار ارتباط با رسانه‌ها می‌دانند؛ حتی امروز که دیگر رئیس اتحادیه سراسری مشاوران املاک نیست. البته در بازار مسکن و ملک چند سالی است که نه خبر مهمی دست به دست می‌شود و نه معاملات رونقی دارد. انبوهی از خانه‌های نوساز هم گرد و خاک می‌گیرند، نه کسی فروشنده است و نه کسی خریدار اما همه اینها به معنی شکستن کمر قیمت‌ها نیست. خریدارها منتظر ارزان شدن نرخ‌ها هستند و فروشنده‌ها حاضر به کوتاه آمدن نیستند. به عبارت ساده‌تر بازار مسکن کساد است و گران. آنهایی که پولی برای خرید دارند منتظر قیمت‌های پایین‌تر هستند و آنهایی هم که میلی برای خرید دارند وسع‌شان به قیمت‌های نجومی نمی‌رسد. برای تحلیل حال و روز بازار راکد و دلایل این رکود به سراغ رئیس سابق اتحادیه املاک رفته‌ایم. همان فردی که در دوره ساخت مسکن مهر مسئولیت داشت و حالا ناگفته‌هایی از روند این پروژه جنجالی دارد. گفت‌وگو با مصطفی قلی خسروی را می‌خوانید.
کسادی بازار مسکن ادامه دارد اما باز هم خبری از کاهش قیمت‌ها نیست این موج گرانی از کجا آمد و بازار را گرفتار خود کرد؟
در بیش از سه دهه گذشته بازار مسکن سه شوک و جهش قیمتی را پشت سر گذاشته یعنی در سال‌های 68، 86 و 91. هر کدام از این جهش‌های قیمتی هم دلیل و منشأيی برای خود داشتند. به‌عنوان مثال در‌سال 86 که بانک‌های خصوصی تأسیس شدند نه‌تنها موج بزرگی از نقدینگی را در قالب تسهیلات به جامعه تزریق کردند بلکه با عطش خود برای خرید ملک و تأسیس شعب به افزایش نرخ‌ها دامن زدند یعنی هر کجا و به هر قیمتی حاضر به خرید شدند تا حریفان را از میدان به در کنند بدون آن‌که نیم نگاهی هم به تبعات تصمیم‌هایشان داشته باشند. به‌هرحال در نتیجه چنین تحولاتی، قیمت‌ها در بازار مسکن قد کشید و به صورت شگفت‌انگیزی رشد کرد. سال 91 هم دولت دهم می‌خواست اعمال فشار تورمی بر قیمت مسکن را به زمانی دیگر موکول کند اما قیمت دلار ناگهان سه‌برابر شد و اثرات نامطلوبی روی قیمت ملک گذاشت در ادامه وقتی قیمت ملک افزایش یافت سازنده هم واحدهای مسکونی را به دو برابر قیمت فروخت و از این بابت خوشحال هم به نظر می‌رسید اما وقتی پروژه جدید را آغاز کرد با این واقعیت روبه‌رو شد که همه قیمت افزایش یافته و این یعنی هزینه برای ساخت پروژه بعدی به شدت بالا رفته به این ترتیب رکود ساخت‌وساز و قیمتی در این حوزه آغاز شد و توازن عرضه و تقاضا به هم خورد.
یکی از تبعات این افزایش قیمت و رکود، رشد تعداد خانه‌هایی است که خالی مانده‌اند و صاحبانشان حاضر به فروش و حتی اجاره دادن نیستند و منتظر رشد قیمت‌ها مانده‌اند با چنین معضلی باید چگونه برخورد کرد؟
درست است. برای جلوگیری از این روند دولت تصمیم گرفت از صاحبان خانه‌های خالی مالیات مضاعف دریافت کند برای این اقدام در اولین گام به سراغ قبوض آب، برق و تلفن رفت اما مالک راه‌های فرار را به خوبی می‌شناخت به‌عنوان مثال مالک چراغ‌ها را روشن نگاه می‌داشت، آب را به وان حمام سرازیر می‌کرد و هدر می‌داد. هر از چندگاهی چند تماس تلفن غیرضروری انجام می‌داد و درنهایت قانون را دور می‌زد. در گام بعد دولت تصمیم به مراجعه حضوری گرفت و مستقیم به سراغ مالک رفت غافل از این‌که مالک همیشه زرنگ‌تر است یعنی مردم جلوتر از قانون حرکت می‌کنند و این قانون است که براساس همین حرکت‌ها، مفادی را وضع می‌کند. به هرحال این بار هم روشی دیگر از سوی مالکان اتخاذ شد وقتی بازرسان به خانه مراجعه می‌کردند با مالکی مواجه می‌شدند که خانه را با کمترین اثاثیه پر کرده و اثاثیه محقر هم که در هیچ قانونی جرم محسوب نمی‌شود. پس این راه هم به بن‌بست خورد. با توجه به این تجارب پرواضح است که باید به سراغ روش‌هایی برویم که در دیگر کشورها به نتیجه مطلوب رسیده است. به‌عنوان مثال در کشوری پیشرفته مثل آمریکا اجازه نمی‌دهند خانه خالی بماند چون بابت خرید آن تسهیلاتی از بانک دریافت شده و اگر تنها چند قسط آن پرداخت نشود خطر حراج آن بسیار جدی است پس مجبور است خانه را وارد صنعت اجاره کند و درآمدی به دست آورد.
به این ترتیب می‌توان انگیزه‌ای هم برای فروش به مالکان داد؟
دقیقا. سوال این است که چرا مردم خانه نمی‌فروشند؟ پاسخ این پرسش هم روشن است تاجر و سرمایه‌گذار پیشرفته فکر می‌کند مهمتر از همه این‌که بدهکار دولت هم نیست به عبارت دیگر مانعی هم بر سر راهش وجود ندارد. مالکیت هم در همه ادیان محترم است در اسلام محترم‌تر پس می‌تواند از فروش آن امتناع کند اما من اعتقاد دارم که این اقدام نوعی احتکار است یعنی سرمایه ملی احتکار شده است. با این‌همه در همین تهران که خانه‌دار شدن برای گروه بزرگی از مردم آرزویی دور به نظر می‌رسد خانه‌ها و زمین‌ها خالی و متروکه فراوان دیده می‌شوند که باید شناسایی شده و صاحبانشان اخطارهای جدی دریافت کنند مبنی بر این‌که اگر در ملک‌های خالی واحدهای مسکونی ساخته نشود و واحدهای مسکونی ساخته‌شده اجاره داده یا فروخته نشوند بعد از مدت معینی آنچنان مالیات سنگینی بر آنها تحمیل خواهد شد که آنها برای جلوگیری از افزایش هزینه‌های سنگین نگهداری ناچار به فروش خواهند شد. به این ترتیب راه‌حل این معضل چندان پیچیده نیست یعنی باید هزینه‌های احتکار زمین و مسکن آنچنان افزایش یابد که کسی حاضر به چنین ریسکی نشود در چنین شرایطی هم بازار خرید و فروش رونق می‌گیرد صنعت اجاره. در مقابل دولت هم می‌تواند از ابزارهای تشویقی هم استفاده کند به‌عنوان مثال می‌تواند مالکانی که واحد مسکونی خود را وارد صنعت اجاره می‌کنند، مشمول معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی کند. این واقعیت است که مردم ما بیشتر طالب احترام هستند ضمن این‌که با این سیاست مردم هم وارد بازی سخت دولت می‌شوند.
در پروژه مسکن مهر هم با دولت برای فروش واحدهایی که روی دست دولت مانده بود همکاری کردید.
رئیس‌جمهوري وقت رسما اعلام کرد که واحدهای مسکن مهر روی دست دولت مانده این موضوع هم بدیهی بود چون کار دولت فروش مسکن نیست. واقعیت این است که دولت نمی‌تواند تاجر خوبی باشد اما قادر است نقش ناظر و جهت‌دهنده را به خوبی ایفا کند. وقتی دولت به من اختیار داد ما پشت شیشه‌های بنگاه‌ها اطلاعیه‌ها نصب کردیم. البته قرار بود رقمی بابت این همکاری به مشاوران املاک پرداخت شود که نشد و البته مهم نیست هدف ما دریافت پول نبود می‌خواستیم به مسئولان بگوییم کار ما یعنی چه؟
در مورد همین مسکن هم انتقاد فراوان است. دولت گذشته هزینه سنگینی را بابت پروژه مسکن مهر به کشور تحمیل کرد ازجمله تورم بیش از 40درصد و افزایش پایه پولی کشور ولی به قول شما بسیاری از این واحدها روی دست دولت ماند آن هم به خاطر کیفیت نازل و مکان‌یابی پر از اشکال.
تجربه می‌گوید ملک برای خریدار هرگز زیانی به خریدار وارد نمی‌کند ملک به خریدار می‌گوید مرا برای 5سال حفظ کن تا تو را 50سال حفظ کنم ارباب یعنی ملک بیشتر داشتن. ملک می‌گوید من را بخر که دزد روی آن راه برود اما نتواند بدزدد. پس حتی دورافتاده‌ترین واحدهای مسکن مهر هم در بازه زمانی زیانی متوجه خریدارانش نخواهد کرد نکته دیگر این‌که طرح و برنامه‌ریزی مسکن مهر را آخوندی وزیر مسکن و شهرسازی فعلی برای اولین‌بار تحت عنوان مسکن اجتماعی مطرح کرد اما دولت گذشته با تغییر آن را اجرا کرد. من نمی‌خواهم از نظر اقتصادی و سیاسی پروژه مسکن مهر را قضاوت کنم اما می‌توانم بگویم در سال‌هایی که قیمت مسکن هر ساعت افزایش می‌یافت جو روانی مسکن مهر بسیار اثرگذار بود.
آقای خسروی یکی از واقعیت‌های بازار مسکن در ایران گرانی بی‌دلیل است یعنی حتی در مقایسه با اروپا و آمریکا هم زمین و مسکن گران است این گرانی چه دلیلی دارد؟
ببینید در گذشته ازدواج بیشتر و طلاق کمتر بود زوج‌ها هم دست کم چند سال و گاه تا پایان با خانواده زوج زندگی می‌کردند اما به تدریج زوج‌ها مایل به حفظ استقلال حریم خود حتی در خانه‌ای کوچک شدند و در نتیجه به هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت‌ها شد چون قیمت را تقاضا تعیین می‌کند.
با توجه به تمام آنچه گفته شد حال و روز بازار مسکن را در ماه‌های آینده چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
براساس قاعده بازار، بعد ازهر شوک و جهش قیمتی، موج رکود از راه می‌رسد اما این رکود انتظاری برای قیمت بالا نیست. به عبارت دیگر بعضی مواقع همه در انتظار افزایش قیمت‌ها از خرید و فروش دست می‌کشند و بازار را گرفتار رکود می‌کنند اما درحال حاضر وضع برعکس به نظر می‌رسد یعنی رکود بازار ناشی از نگرانی و انتظار برای کاهش قیمت‌هاست به عبارت دیگر مردم و خریداران فعلا در انتظار کاهش قیمت‌ها به سر می‌برند و از خرید پرهیز می‌کنند. نکته دیگر این‌که سود منطقی ساخت مسکن بین17 تا 25درصد است اما متاسفانه سازندگان ما به این رقم‌ها قانع نیستند و تصور می‌کنند اگر گران بفروشند مشکلات بعدی نخواهند داشت درحالی‌که مشکلات قطعا به سراغشان خواهد آمد.
به‌هرحال به نظر می‌رسد در سال 94 هم شاهد جهش قیمتی نخواهیم بود و رشد قیمت‌ها از شاخص تورم عبور نخواهد کرد. نکته دیگر این‌که به نظر می‌رسد حتی در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای، تغییری در بازار مسکن ایجاد نمی‌شود چون دست‌کم همه مصالح این بازار در داخل کشور تولید می‌شود اما انتظار می‌رود در نیمه دوم سال جاری به خاطر افزایش نسبی ساخت و سازها بازار اندکی بهبود پیدا کند و این رونق قطعا تا سال 95 هم تداوم خواهد یافت.
آقای خسروی گروهی از کارشناسان و اهالی بازار مسکن از ردپای بانک‌ها در گرانی‌های اخیر قیمت‌ها می‌گویند تا چه اندازه می‌توان بانک‌ها را در این موج گرانی مقصر دانست؟
من همواره نسبت به تغییر رسالت اصلی بانک‌ها اعتراض داشته‌ام چون آنها با پول مردم خانه می‌سازند و بدتر از همه این‌که گران‌تر هم می‌فروشند. البته وقتی فروشنده و سازنده بانک‌ها باشند مردم با اطمینان‌خاطر بیشتری اقدام به خرید می‌کنند چون دست‌کم مطمئن هستند که یک واحد به چند نفر فروخته نشده اما واقعیت این است که بانک‌ها می‌توانند همین اطمینان خاطر را با حمایت از سازنده‌های واقعی انجام دهند. البته بانک‌ها هم در این خصوص مدعی هستند که به دلخواه خود وارد بازار مسکن نشده‌اند اما چون طلب یکی از تسهیلات‌گیرندگان پرداخت نشده به ناچار درقبال طلب خود، خانه‌ها را تصرف کرده‌اند.
در این میان نقش مشاوران املاک یا همان بنگاه‌ها چیست؟ مشاوران املاک هم گاهی متهم به دخل‌و‌تصرف در قیمت‌ها و حتی جهت‌دهی به قیمت‌ها می‌شوند.
ببینید براساس قانونی که از سال 1317 اعتبار دارد دلال باید خود دستمزد و سهمش را تعیین کند بنابراین وقتی دولت می‌خواهد سهم دریافتی مشاوران املاک را به صورت دستوری تعیین کند نتیجه‌ای به دست نخواهد آورد جز ایجاد فساد. اصولا هر زمان قیمت‌های دستوری به بازاری تحمیل شود ایجاد فساد اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد. این شغل، حرفه‌ای سخت است. یک پرسش بسیار ساده، آیا در فرآیند ازدواج «بله برون» دشوار است یا مراسم عقد؟ قطعا «بله‌برون» چون در مورد شروط عقد باید به توافق برسند وقتی به توافق رسیدن محضردار فقط ثبت‌کننده است. دولت باید توجه داشته باشد که دلالی یک شغل و یک تجارت است که خریدار و فروشنده را تشویق می‌کند، چرخه اقتصادی را به‌حرکت در می‌آورد فراموش نکنیم که مردم عاقلند و می‌توانند تصمیم بگیرند و در بازاری رقابتی گزینه مناسب را انتخاب کنند. در بسیاری از کشورها قیمت بنزین در جایگاه‌های سوخت متفاوت قیمت‌های مختلفی دارند اما مردم تشخیص می‌دهند که از کدامیک خرید کنند. من در کمیسیون عمران هم خطاب به نمایندگان گفتم که شما روحانی یا دانشگاهی هستید من هم دلال هستم و می‌توانم دختر کور را هم شوهر بدهم اما شما هنر مرا نمی‌شناسید.
خالی ماندن خانه‌ها به معنی احتکار است
ترفندهای مالکان مانع مقابله با معضل خانه‌های خالی شد
بعد از هر شوک و جهش قیمتی، موج رکود از راه می‌رسد
باید جریمه احتکار زمین و مسکن سنگین شود
مسکن مهر روی دست دولت ماند چون کیفیت نازل و مکان‌یابی پراشکالي داشت
مردم و مالکان در بازار مسکن بیشتر طالب احترام هستند
سال 94 جهش قیمتی نداریم و رشد قیمت ازتورم عبور نمی‌کند
دولت بداند که دلالی شغل و تجارت است
دولت گذشته هزینه سنگینی را بابت پروژه مسکن مهر به کشور تحمیل کرد
برای جلوگیری از خالی ماندن خانه‌ها هزینه نگهداری را بالا ببرید
مردم همیشه جلوتر از قانون حرکت می‌کنند
دستمزد بنگاه‌های املاک باید اختیاری باشد نه دستوری
دولت نمی‌تواند تاجر خوبی باشد
مردم و خریداران فعلا در انتظار کاهش قیمت‌ها هستند