[شهروند] اجرای قانون «سقف افزایش اجاره‌بها» در شرایطی اولین روزهای خود را سپری می‌کند که مشاهدات میدانی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در کلانشهرها و خصوصا تهران، برخی مشاوران املاک و موجران با تخلف از این قانون سعی می‌کنند اقدام به «قیمت‌گذاری خودسرانه» در بازار کنند.
قانون «سقف افزایش اجاره‌بها» در حالی توسط دولت سیزدهم برای ثبات‌بخشی به «نابازار مسکن» در نظر گرفته شده که برخی از کارشناسان اعتقاد دارند به دلیل وجود تورم مزمن دورقمی و ترک فعل دولت پیشین در ساخت مسکن، هر نوع سیاستگذاری دستوری، بازار مسکن را بیش از گذشته از تعادل خارج خواهد کرد چرا که موجران و مشاوران املاک با استفاده از ابزارهای غیرقانونی، خواسته خود را به مستاجران تحمیل می‌کنند و در نهایت برای تمدید اجاره‌نامه یا عقد اجاره جدید، عدد دلخواه خود را با روش‌های غیرقانونی دریافت می‌کنند.
در سمت دیگر، کارشناسان موافق این طرح اعتقاد دارند برای سامان دادن به بازار مسکن نباید منتظر بهبود عرضه ماند چرا که امکان دارد به دلیل شرایط خاص اقتصاد ایران، ساخت‌وساز مطابق برنامه‌های دولت سیزدهم پیش نرود بنابراین حتما لازم است سیاست‌های سلبی و تنبیهی برای نجات مستاجران در فصل جابجایی اتخاذ شود.
هشدار دولت به متخلفان بازار مسکن
در همین ارتباط، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرد: «با توجه به قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و تعیین نرخ تورم سقف اجاره بها با نظر شورای عالی مسکن و اعلام نهایی شورای مسکن استان تهران در جلسه صد و هشتم این شورا در محل شهرستان پردیس، افزایش ۲۶ درصدی برای سالجاری اعلام شده است، این مساله کاملاً رسمی و قانونی بوده و اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز موضوع را رسماً اعلام کرده است.»
«حسین جنتی» تاکید کرد: «مشاوران املاکی که سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را رعایت نکنند جریمه می‌شوند.»
وی با توجه به شروع فصل اجاره در تابستان امسال از موجران خواست با نرمش و انعطاف بیشتری با مستاجران رفتار کنند.
لازم به ذکر است از سال ۱۳۹۹ با آغاز اپیدمی ویروس کرونا دولت سقف مجاز افزایش اجاره بها را ۲۵ درصد اعلام کرد که این رویه از آن زمان تا کنون ادامه یافته است.
دولت سیزدهم چهار اقدام شامل شناسایی خانه‌های خالی، پرداخت وام اجاره، تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها و ارائه کد رهگیری رایگان را برای کنترل بازار مسکن در دستور کار قرار داده است.
در این راستا روز ۲۱ بهمن سال گذشته دسترسی مشاوران املاک تهران به سامانه قدیم (سامانه املاک و مستغلات) حذف و هم اکنون مشاوران املاک برای ثبت قراردادهای اجاره باید به سامانه جدید (سامانه خودنویس) مراجعه کنند. از جمله ویژگی‌های این سامانه امکان ثبت قرارداد اجاره توسط مشاوران املاک، امکان ثبت قرارداد اجاره توسط مالک و مستاجر، فعالیت شبانه‌روزی سامانه، پشتیبانی برخط و تلفنی و امکان شخصی‌سازی قرارداد است. به تازگی مهدی ساسانی ـ مدیر سامانه خودنویس گفته که تاکنون ۴۷۲ هزار و ۵۷۰ قرارداد اجاره در سامانه خودنویس ثبت شده است.
پس‌لرزه‌های قانون جدید از زبان مشاوران املاک
با این حال، هرچند سیاستگذار بازار مسکن، در رابطه با «قانون سقف اجاره‌بها» با موجران و مشاوران املاک اتمام حجت کرده اما رصدهای «شهروند» از سطح بازار نشان می‌دهد برخی از متخلفان به دنبال دورزدن قانون هستند.
برخی مشاوران املاک شهر تهران با انتقاد از این قانون، به «شهروند» اعلام کردند عده‌ای از موجران یا از عرضه واحد خود برای اجاره منصرف شده‌اند و یا تلاش می‌کنند مستاجر خود را با بهانه‌های مختلف «جواب» کنند تا با عدد و شرایط جدیدی با مستاجر دیگری قرارداد ببندند.
این مشاوران املاک همچنین مدعی شدند: بازار سیاه جدید در بازار مسکن شکل گرفته است؛ برای مثال یکی از موجران رنگ و نقاشی واحد را به گردن مستاجر انداخته و یا موجر دیگری در قرارداد یک عدد و رقم مشخصی ثبت کرده و الباقی بهای اجاره را در قالب سکه و دلار طلب کرده است!
وی بیان کرد: برخی از مالکان انصاف دارند و حتی زیر نرخ مصوب دولت هم اقدام به تمدید قرارداد اجاره می‌کنند اما این موضوع درباره همه صدق نمی‌کند چراکه عده‌ای هم که از قانون تمکین می‌کنند، محتاط هستند و نمی‌خواهند بعدا دچار مشکلی از نظر حقوقی یا قضایی شوند.
برای اطلاع از پیدا و پنهان شرایط این روزهای بازار مسکن که در آستانه شروع تابستان اوضاع ویژه‌ای دارد به سراغ مسئولان اتحادیه رفتیم تا نظر انها را جویا شویم.
قانون اجاره‌بها مُسکن مقطعی است
نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره اولین بازخوردها از اجرای قانون «سقف اجاره‌بها» در گفت‌وگو با «شهروند» اظهار داشت: «ما همیشه مخالف اجرای سیاست‌های دستوری در بازار مسکن بوده‌ایم. در هیچکدام از اقتصادهای برتر جهان هم صرف اجرای سیاست‌های دستوری نتوانسته بازارها را ساماندهی کند با این حال معتقد هستیم بالاخره حاکمیت و قانونگذار باید فکری به حال وضعیت نابهنجار فعلی بازار مسکن و مستاجران می‌کرد؛ این قانون هم در همان جهت است و می‌تواند به عنوان یک مُسکن مقطعی عمل کند.»
داوود بیگی‌نژاد با بیان اینکه ممکن است برخی سرمایه‌گذاران بازار مسکن از اجاره‌داری منصرف شوند، تصریح کرد: «این احتمال وجود دارد که این دست از افراد به دلیل نگرانی از به خطر افتادن سرمایه خود و یا ارزیابی منفی نسبت به اینکه مطابق نرخ تورم بازدهی دریافت نمی‌کنند از بازار خارج شوند که این مسئله هم به ضرر مستاجران خواهد بود.»
وی افزود: «البته باید به این موضوع هم توجه کرد که در کوتاه‌مدت پیامدهای اجرای این قانون مشخص نخواهد شد بلکه در درازمدت اثرات آن خصوصا تعادل عرضه و تقاضا بیشتر نمایان خواهد شد.»
بیگی نژاد با اعلام اینکه در زمان حاضر در بازار مسکن با کمبود فایل مواجه هستیم، گفت: «با وجود آغاز فصل جابجایی مستاجران، متاسفانه کمبود عرضه به چشم می‌آید ضمن اینکه بازار با رکود سنگینی مواجه است که حتی خرید و فروش را قفل کرده است.»
نائب رئییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این پرسش که برخی این صنف را مقصر وضعیت فعلی بازار می‌دانند، مدعی شد: «مشاوران املاک تابعی از توافق موجران و مستاجران هستند و اصولا نمی‌توانند نقش خاصی در انجام معامله داشته باشند. توجه کنید که همین حالا در قانون سقف اجاره‌بها، تنبیهاتی برای مالکان در نظر گرفته شده که باعث می‌شود آنها از عرضه ملک خود ترس داشته باشند پس در این مورد چه خطایی متوجه مشاور املاک است؟»
بیگی‌نژاد تاکید کرد: «بازار مسکن تابعی از سایر بازارها و محیط اقتصاد کلان است. این بازار برای سرمایه گذاری نزد مردم جذابیت خاصی دارد و نمی‌توان توقع داشت وقتی سایر بازارها در آرامش قرار ندارند در این بازار شاهد ثبات باشیم، بنابراین تا زمانی که فضای کلی اقتصاد کشور بهبود پیدا نکند، بازار مسکن هم دچار آشفتگی خواهد بود.»
وی در پایان گفت: «در مجموع این قانون مثبت ارزیابی می‌شود چون واقعا شرایط برای مستاجران غیرقابل تحمل شده اما لازم است مکمل‌هایی لحاظ گردد تا عرضه واحد به بازار هم تضمین شود.»
دولت شبکه نظارتی قابل اتکایی ندارد
مدیر مطالعات علمی طرح جامع مسکن نیز درباره آثار تعیین سقف اجاره‌بها در بازار مسکن در گفت‌وگو با «شهروند» اظهار داشت:«تعیین کردن درصد خاص برای اجاره‌بهای مسکن توسط دولت اقدامی اشتباه و دور از ذهن است. با توجه به اینکه دولت حق مالکیت بر اموال و ملک شخصی افراد را ندارد، نمی‌‌تواند اموال آنها را ارزش‌گذاری کند پس قاعدتا نرخ‌گذاری در بازار اجاره هم ممکن نیست.»
«فردین یزدانی» با اشاره به اینکه وضع چنین قوانینی در کوتاه‌مدت باعث تغییرات خاصی نمی‌شود، گفت: «وضع قوانین دستوری در بلندمدت می‌تواند تاثیر منفی بگذارد، همچنین عامل اختلاف بین مالک و مستاجر خواهد شد. قانونگذار اگر اقدام به وضع قانون می‌کند حتما باید به حقوق مالکین توجه کند تا نسبت به اجاره‌داری تشویق شوند ضمن اینکه دولت هم شبکه نظارتی بزرگ و قابل اتکایی برای رسیدگی به تخلفات ندارد تا قانون همانگونه که نوشته شده اجرا شود.»
وی ادامه داد: «ممکن است در آینده آثار منفی این قانون از آثار مثبت آن بیشتر شود. یکی از خطرات این خواهد بود که ملک به اندازه کافی برای اجاره عرضه نشود و در شرایطی که خرید ملک برای بخش بزرگی از جامعه دور از دسترس است این موضوع مشکلات انباشت شده از گذشته را بیشتر خواهد کرد.»
یزدانی در پایان تاکید کرد: «این قانون ضمانت اجرایی ندارد. در سالهای گذشته و در ایام شیوع ویروس کرونا نرخ دستوری برای اجاره بها تعیین شد اما با پایان سال آمارهای بانک مرکزی نشان می‌داد به شکل معناداری تورم بخش اجاره‌بها از عدد دستوری دولت فاصله داشت.»
مغایرت سقف اجاره‌بها با قانون اساسی
یک کارشناس اقتصاد مسکن هم در گفت‌وگو با «شهروند» درباره اولین پیامدهای اجرای قانون «سقف اجاره‌بها»، خاطرنشان کرد: «مداخله دستوری در بازار مسکن جواب نمی‌دهد. از نظر تئوریک وقتی کمبود عرضه نسبت به تقاضا داریم، اگر قیمتها را تثبیت کنیم یعنی به نوعی جیره‌بندی کرده‌ایم و در چنین شرایطی که عرضه دست دولت نیست در نهایت بازار سیاه و قاچاق ایجاد می‌شود.»
«محمود اولاد» با یادآوری نگرانی‌های مالکان نسبت به برخوردهای قانونی، ادامه داد: «ممکن است دربازار مسکن عده‌ای که واحد مسکونی داشتند اقدام به عرضه نکنند چون یا به دلیل فاصله نرخ اعلامی دولت از تورم، از ضرر کردن گریزان هستند و یا از برخوردهای قضایی واهمه دارد ضمن اینکه احتمالا برخی شروط به مستاجران تحمیل می‌شود که با ابزارهای موجود که در قانون ذکر شده، تخلفات قابل نظارت نیست.»
اولاد با اعلام اینکه رواج قراردادهای صوری یکی از تهدیدات آینده بازار مسکن خواهد بود، بیان کرد: «برخی مالکان تلاش خواهند کرد شرایط را به نفع خودشان تغییر دهند بنابراین این مسئله پیش‌روی سیاستگذار وجود دارد که قراردادهای صوری و غیرواقعی در بازار رونق پیدا کند.»
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تعیین سقف برای اجاره‌بها با قانون اساسی مغایرت دارد، تاکید کرد: «از نظر تجربی هم مداخله دستوری در بازار مسکن امکانپذیر نیست، در اوج شیوع ویروس کرونا برای اجاره‌بها سقف اعلام شد که تقریبا هیچ نتیجه‌ای نداشت.»