پریسا اسلام‌زاده- شهروند| با شروع تابستان و پیک جابه‌جایی مستاجران، کرایه خانه در تهران سر به فلک گذاشته است.
حالا مستاجران تهرانی می‌گویند که به‌سختی می‌توانند خانه‌هایی با رهن سال گذشته‌شان پیدا کنند و رفت‌وآمد به بنگاه‌های املاکی سطح شهر بیشتر از گذشته است. همین مسأله سبب شده است که مستاجران به سمت مناطق جنوبی و حتی شهرهای حاشیه‌ای تهران سرازیر شوند. البته جهش‌های بلند قیمت مسکن و اجاره‌بها از سال 97 استارت خورد. همان روزها بود که کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کردند گرانی اجاره‌بها به سال 98 هم کشیده خواهد شد. دقیقا همین اتفاق هم رخ داد و نرخ اجاره‌بها در برخی از نقاط تهران نسبت به سال گذشته افزایش 50 و حتی صددرصدی داشته است. با توجه به این‌که قیمت مسکن رشد بسیار چشمگیری داشته، مالکی که سال گذشته ملک یک‌میلیارد تومانی خود را اجاره داده، امسال براساس افزایش ارزش ملک خود نرخ اجاره‌بها را تعیین می‌کند. بالا رفتن نرخ اجاره در سال گذشته به‌گونه‌ای بود که مستأجران از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به حاشیه شهرها رفتند.
رهن از متری 2میلیون تا متری 10میلیون تومان
براساس جدیدترین آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی در اردیبهشت‌ماه سال جاری، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 12میلیون و 670هزار تومان رسید که نسبت به فروردین‌ماه 12.5درصد افزایش یافته است.
افزایش قیمت هر متر مربع خانه، روی قیمت اجاره‌ها هم تأثیر زیادی گذاشته، به‌طوری که براساس همین آمار، نرخ اجاره مسکن در اردیبهشت نسبت به فروردین رشد 22درصدی داشته است. با این شرایط، کاملا مشخص است که نرخ اجاره‌بها در سال جاری افزایش چشمگیری نسبت به سال گذشته داشته است.
یکی از مشاوران املاک در منطقه قیطریه در این‌باره به «شهروند» می‌گوید: «نرخ اجاره در مناطق مختلف شهر تهران از 30 تا 50درصد افزایش یافته و در برخی محله‌های بالای شهر شاهد افزایش بیش از 50درصد بوده‌ایم. در حال حاضر، رهن کامل در مناطق میانی شهر تهران به متری 2میلیون تومان رسیده و در مناطق بالاتر این رقم به 10میلیون تومان هم افزایش پیدا کرده است.»
او ادامه می‌دهد: «به‌عنوان مثال اگر خانه‌ای در سال گذشته با نرخ 40میلیون تومان ودیعه و یک‌میلیون و 500هزار تومان اجاره رفته، امسال با ودیعه 80میلیون تومان و حدود همان اجاره سال گذشته قیمت‌گذاری شده است. البته افزایش اجاره‌بها در محله‌های مختلف متفاوت است و طبیعی است که در مناطق بالاتر قیمت ودیعه و اجاره نسبت به سال گذشته افزایش بیشتری نسبت به محله‌های میانی یا پایین داشته باشد. به عنوان مثال سال گذشته اجاره خانه‌ای 70 متری در قیطریه با 50میلیون تومان ودیعه و 3میلیون و 500هزار تومان اجاره ممکن بوده، اما امسال ودیعه این خانه به 70میلیون تومان و اجاره به 4میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.»
مشاوران املاک می‌گویند درحال حاضر هیچ نظارت خاصی روی بازار اجاره وجود ندارد و مالکان هر قیمتی که دلشان می‌خواهد، روی خانه‌های اجاره‌ای خود می‌گذارند و قیمت‌ها تابع هیچ قاعده و قانونی نیست.
کورس اجاره خانه و قیمت خانه
اجاره خانه در ایران تابعی از قیمت و ارزش ملک است. این درحالی است که به عقیده کارشناسان نباید اجاره خانه و ارزش ملک با یک میزان جهش رشد کنند، زیرا این مسأله موجب رشد حاشیه‌نشینی و گسترش فقر می‌شود. با این‌حال، هیچ ابزار نظارتی خاصی در بازار اجاره مسکن ایران وجود ندارد.
حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک درباره افزایش چشمگیر قیمت مسکن و اجاره به «شهروند» می‌گوید: «در سال 97 شاهد رشد بیش از صددرصدی قیمت مسکن بودیم. وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی از رشد 112درصدی قیمت مسکن خبر دادند که این موضوع از عوامل اصلی رشد اجاره‌بها بوده است، چون شاخص اصلی اجاره‌بها را قیمت مسکن تعیین می‌کند.»
او ادامه می‌دهد: «از سال 74 تا 94 قیمت مسکن رشد 104 برابری داشته که این شاخص نشان از افزایش هزار و چند برابری قیمت مسکن دارد. از سال 94 تا 97 قیمت مسکن 150درصد افزایش داشت و در سال 97 هم از مرز صددرصد عبور کرد و همین موضوع تأثیر زیادی روی افزایش قیمت مسکن داشته است. عوامل دیگری مثل تورم عمومی، نبودن توازن در عرضه و تقاضا و کاهش قدرت مالی مردم و مستاجران هم باعث رشد قیمت مسکن شده است. با توجه به این‌که قشر مستاجر، از دهک‌های پایین جامعه هستند و درآمدشان با افزایش نرخ اجاره‌بها تناسب ندارد، تأمین مسکن برای مستاجران تبدیل به چالشی بزرگ شد که این اتفاق در سال‌های اخیر ملموس‌تر بوده و قیمت اجاره‌بها افزایش غیرمنطقی داشته است.»
خانه کافی برای مستاجران نداریم
«به اندازه کافی برای مستاجران خانه نداریم.» این نکته را نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک به «شهروند» می‌گوید و توضیح می‌دهد: «یکی از مشکلات بزرگ در بازار اجاره کاهش تولید مسکن بوده است. با توجه به این‌که حدود 25 تا 30درصد جمعیت کشور مستاجر هستند و هر‌سال هم 200هزار ازدواج در کشور رخ می‌دهد، ما بشدت با مشکل کمبود مسکن برای مستاجران روبه‌رو هستیم. درحال حاضر تولید مسکن در کشور زیر 300هزار واحد مسکونی است. با این حساب که مستاجران قبلی در بازار اجاره باقی مانده‌اند و هر‌سال تعداد زیادی هم به مستاجران افزوده می‌شود، تعداد اجارهنشینان بالاتر رفته است.»
او ادامه می‌دهد: «از دهه60 تا 90 جدول رشد مستاجران افزایش داشته اما ساخت خانه‌های اجاره‌ای هرگز با این سرعت پیش نرفته و همین موضوع باعث شده که عرضه و تقاضا در بازار اجاره تناسبی با هم نداشته باشد. البته ما فقط تعداد مستاجران واقعی را درنظر می‌گیریم، وگرنه خانواده‌هایی هم هستند که بدمسکن هستند و به دلیل این‌که توانایی پرداخت اجاره‌بها را ندارند، در خانه‌هایی با شرایط نامناسب زندگی می‌کنند، ضمن این‌که خانواده‌هایی هستند که در خانه‌های سازمانی و دولتی زندگی می‌کنند و بعد از سرآمدن دوران حضورشان در این خانه‌ها آنها هم به بازار اجاره افزوده می‌شوند. در واقع رقابتی‌نبودن بازار مسکن و بالابودن تقاضا و کمبود عرضه از مهمترین دلایل بالارفتن قیمت اجاره‌خانه است که باید با پیداکردن راه‌حل‌های اساسی وکاربردی این مشکل را برطرف کرد.»
50درصد درآمد مستاجران صرف کرایه خانه می‌شود
عقبایی با اشاره به این‌که پرداخت اجاره‌بها درصد زیادی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد، به «شهروند» می‌گوید: «با توجه به عدم تناسب افزایش دستمزدها و افزایش نرخ اجاره، درحال حاضر حدود 50درصد از درآمد خانوارها به پرداخت اجاره‌بها اختصاص پیدا می‌کند. با توجه به این‌که مستاجران عموما از اقشار ضعیف جامعه هستند و دستمزد آنها هرساله بیشتر از 20درصد افزایش پیدا نمی‌کند، مستاجران از قافله رشد تورم و افزایش غیرمنطقی اجاره‌بها عقب مانده‌اند. در سال98 هم مثل سال 97 شاهد رشد چشمگیر اجاره‌بها بوده‌ایم و دیگر درآمدها کفاف پرداخت اجاره‌خانه‌ها را نمی‌دهد. همین باعث شده که مردم اجاره‌نشین از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به حاشیه شهرها رانده شوند و نتوانند با خیال آسوده به اجاره مسکن مورد نیازشان بپردازند.»
نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک راه‌حل‌هایی را برای برطرف‌شدن مشکلات اجارهنشینان ارایه می‌دهد. عقبایی در این‌باره ادامه می‌دهد: «قیمت مسکن بین 60 تا 90درصد روی قیمت مسکن تأثیر دارد، به همین دلیل دولت باید گام‌های اساسی برای مدیریت قیمت زمین بردارد، چون این موضوع تأثیر زیادی روی قیمت تمام‌شده خانه‌ها دارد. تمام دولت‌ها و تمام مجلس‌هایی که در سال‌های اخیر تشکیل شده‌اند، با تولید مسکن استیجاری موافق بوده‌اند و کمیسیون‌های عمران مجلس‌های هفتم تا دهم هم برای این‌که دولت اقداماتی برای افزایش خانه‌های استیجاری داشته باشد، طرح‌هایی را درنظر داشته‌اند اما هیچ‌کدام عزم جدی برای نایل‌شدن به این هدف
نداشته‌اند.»
او ادامه می‌دهد: «یکی از بهترین راه‌حل‌ها برای تولید مسکن‌ها، اجاره‌دادن زمین‌های دولتی به انبوه‌سازان است و این‌که به آنها تسهیلات ویژه‌ای داده شود تا ساخت مسکن برایشان توجیه اقتصادی داشته باشد. دادن وام به مستاجران هم که خود من از موافقان این طرح هستم، یکی از راه‌هایی است که می‌تواند قدرت اقتصادی مستاجران را بالا ببرد. برعکس این‌که برخی معتقدند دادن وام به مستاجران روی قیمت خانه تأثیر می‌گذارد و به طمع مالکان اضافه می‌کند اما واقعیت این است که قیمت مسکن حتی بدون دادن تسهیلات به مستاجران هم بالا رفته و این موضوع تأثیر زیادی روی قیمت اجاره‌بها نمی‌گذارد. در تمام جوامع توسعه‌یافته گاهی حتی تا 100درصد هزینه اجاره به مستاجران تسهیلات داده می‌شود و بانک‌های ما هم باید وام‌های مناسبی برای مستاجران درنظر بگیرند و بدون بروکراسی‌های اداری آنها را پرداخت کنند. اگر هم قرار است این وام‌ها پرداخت شود، الان که در فصل جابه‌جایی خانه هستیم، باید پرداخت وام به مستاجران آغاز شود تا برایشان کارآیی داشته باشد.»