مریم شکرانی، گروه اقتصادی شهروند| در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار افسارگسیخته مسکن به سد محکمی برخورده است و بین برنامه‌های درحال اعلام مردد است، آمارهای مختلفی نشان‌دهنده بغرنج بودن وضع مردم در حوزه مسکن و اجاره‌نشینی است. مطابق ارقام اعلامی بانک مرکزی که در سایت این نهاد پولی و مالی موجود است، رشد روزافزون و قابل توجه اجاره‌نشینی در کشور ثبت شده است و به دنبال آن هم کاهش قدرت خرید در دهه گذشته به ثبت رسیده که این موضوع بدان معناست که مردم برای خرید مسکن قدرت لازم را ندارند و حتی برای اجاره هم توان گذشته را ندارند. بررسی وضع درآمد و نرخ اجاره‌بها در 20سال گذشته نشان می‌دهد که با کاهش قدرت اجاره مسکن در ایران (با توجه به حداقل مزد سالانه و میانگین هر متر اجاره‌بها) خانه مستاجران 10 متر کوچکتر از قبل شده است. همین موضوع از نظر کارشناسان بخش مسکن نیز به‌عنوان یک هشدار نادیده در آمارها تلقی شده و نسبت به ورود بازار ایران به رکود تخریبی اعلام خطر کرده‌اند که درنهایت به گسترش حاشیه‌نشینی و بیغوله‌نشینی منجر می‌شود. مرور وقایع حوزه مسکن و اجاره‌نشینی در منابع مختلف هم گویای این حقیقت است که دولت با کار دشواری مواجه است زیرا رشد فزاینده اجاره‌نشینی و تبدیل مالکان به مستاجران (رشد 20درصدی اجاره‌نشینی) را می‌توان در دو دهه گذشته به وضوح دریافت.
افزایش 20درصدی اجاره‌نشینی
به روایت منابع مختلف
در شرایطی که بررسی آمارهای بانک مرکزی از ریزش شمار مالکان خانه‌های شخصی در 20سال گذشته خبر می‌دهد، سامانه ثبت معاملات املاک کشور (در دو‌سال گذشته) به صورت پیوسته از افزایش قراردادهای اجاره گزارش داده تا میزان رشد اجاره‌نشینی در کشور شفاف نشود و منابع مختلف اعداد متفاوتی برای آن ذکر کنند.در این حوزه حامد مظاهریان معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی به تازگی از رونق بازار اجاره به خبرگزاری ایسنا خبر داده و در سوی دیگر ماجرا هم، حمیدرضا صارمی معاون سازمان شهرداری‌ها و شوراهای شهر وزارت راه و شهرسازی تأیید کرده است که نسبت اجاره‌نشینی تا 59درصد مردم پیش رفته است.در این حوزه گزارش‌های بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد نسبت مالکان خانه‌های شخصی به مستاجران از 80درصد در اوایل دهه 70 به 60درصد در سال‌های اخیر رسیده است.احمد توکلی عضو کمیسیون برنامه و بودجه و محاسبات مجلس نیز در نشست علنی 18 اسفند سال گذشته مجلس با اشاره به سوداگری نهادهای مختلف در بازار مسکن، اعلام کرد که میزان اجاره‌نشینی در کشور به 44درصد رسیده است. گزارش‌های مرکز آمار ایران نسبت به تمام منابع خوش‌بینانه‌تر است و درحالی‌که کارشناسان متوسط اجاره‌نشینی در کشورهای پیشرفته را 30درصد می‌دانند، مرکز آمار ایران متوسط اجاره‌نشینی در ایران را کمتر از کشورهای پیشرفته می‌داند و عدد 26.6درصد را برای آن می کند.
پیشی گرفتن رشد نرخ مسکن
از دستمزد سالانه
چندی پیش عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی با حضور در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد : با پس‌انداز، خانه‌دار شده است و جوانان هم باید برای خانه‌دار شدن پس‌انداز کنند. این گفته وزیر با واکنش‌های مختلفی از سوی رسانه‌ها و کارشناسان مواجه شد. آنها اظهارات وزیر را غیرکارشناسی دانسته و با اشاره به وضع دستمزدها و رشد سالانه نرخ مسکن در ایران و کاهش ارزش پول، این توصیه آخوندی را غیرعملی توصیف کردند. به گفته کارشناسان، بازار مسکن در ایران سالانه حدود 20درصد رشد قیمت را تجربه می‌کند این درحالی است که نرخ مصوب دستمزدها در کشور سالانه کمتر از 10درصد رشد دارد. با در نظر گرفتن رشد درآمد ایرانی‌ها و سایر هزینه‌های جاری زندگی‌شان و مقایسه آن با رشد سالانه نرخ مسکن، به راحتی می‌توان پی برد که قدرت خرید مسکن در ایران روزبه‌روز درحال کاهش است. آمارهای جهانی نیز از وضع ناخوشایند ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن حکایت دارد. براساس این گزارش‌ها ایرانی‌ها از نظر توان مالی خرید خانه، بین 122 کشور جهان رتبه 107 را از آن خود کرده‌اند. در این شرایط که کاهش قدرت خرید و رشد غیرقابل مهار هزینه‌های ساخت مسکن در ایران، رکود سنگینی برای بازار رقم زده و به رشد اجاره‌نشینی دامن زده است، بررسی آمار 20ساله بانک مرکزی نشان می‌دهد توان اجاره‌نشینی در کشور نیز کاهش داشته است.
قدرت اجاره 10 متر آب رفت
بررسی گزارش‌های 20ساله بانک مرکزی از وضع درآمد و متوسط نرخ اجاره هم نشان می‌دهد که در سال‌های گذشته، قدرت خانواده‌های ایرانی برای تأمین اجاره مسکن نیز کاهش یافته است. متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع خانه مسکونی در ایران از 245 تومان در سال 72 به 2هزار و 12 تومان در سال 81 رسیده است؛ این درحالی است که میزان حقوق مصوب وزارت کار از ماهانه 8هزار و 982 تومان در سال 72 به 69هزار و 848 تومان در سال 81 رسیده است. اگر میزان درآمد خانوار را بر میانگین نرخ اجاره‌بها در کشور تقسیم کنیم، متوجه می‌شویم یک خانواده ایرانی در سال 72 قادر بوده است با حقوق مصوب وزارت کار 36.66 متر خانه اجاره کند ولی این عدد در سال 81 به 34.71 متر کاهش یافته است. بررسی نرخ اجاره‌بها در سال 82 و نرخ مصوب دستمزدها در این سال هم نشان می‌دهد که توان اجاره خانوار ایرانی به 30.52 متر کاهش پیدا کرده است و بررسی همین آمار در سال 91 حاکی است که توان اجاره خانوار به 26.57 متر رسیده است. با این حساب طی دو دهه گذشته مستاجران ایرانی توان اجاره 10 مترمربع مسکن را از دست داده‌اند و درواقع خانه‌های اجاره‌ای‌شان حدود 10 متر کوچکتر شده است. آخرین گزارش مرکز آمار ایران از وضع بازار اجاره مسکن در کشور نیز گویای آن است که میزان اجاره‌بها در سال 92 نسبت به سال پیش از آن 16.5درصد رشد داشته و به متری 18هزار و 300 تومان رسیده است.
ورود بازار مسکن ایران به رکود تخریبی
در این شرایط که ایرانی‌ها نه‌تنها با کاهش قدرت خرید مسکن که با کاهش قدرت اجاره‌خانه نیز مواجه شده‌اند، طرح‌های وزارت مسکن که عمدتا بر افزایش وام‌های بانکی استوار بوده است، به دلیل نبود اعتبارات کافی شکست خورده است. آخوندی وزیر راه و شهرسازی که بارها با تیترهایی مانند تأمین نصف مبلغ خرید خانه با وام بانکی و تسهیلات 80میلیون‌تومانی و... به سرخط اخبار رسانه‌ها تبدیل شده بود، با دست رد بانک‌های کشور مواجه شد. این موضوع در وضعیتی اتفاق می‌افتاد که بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن به «شهروند» می‌گوید: در کشورهای پیشرفته بیشتر از 90درصد هزینه خرید خانه ازطریق وام‌های بانکی تأمین می‌شود، اما موضوع این است که تورم زیر 2درصد و سودهای بانکی 2.5درصدی در این کشورها باعث شده است که خرید لیزینگی مسکن برای مردم آن کشورها و فروشندگان توجیه اقتصادی داشته باشد ولی در ایران تورم 30-40درصدی مانع از اجرای طرح‌های لیزینگی در بخش مسکن است و مضاف برآن دستمزد پایین و اقساط سنگین وام خرید خانه، مانع خانه‌دار شدن مردم شده است.این کارشناس با تأکید بر این‌که بازار مسکن درایران وارد رکود تخریبی شده است، می‌گوید: افزایش هزینه ساخت‌وساز مسکن شامل نرخ زمین، قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر درحالی رخ می‌دهد که قدرت خرید مردم روزبه‌روز کاهش پیدا می‌کند. علاوه بر کاهش قدرت خرید، در ایران شاهد کاهش قدرت اجاره‌نشینی نیز هستیم که این موضوع نشان می‌دهد بازار مسکن در ایران وارد رکود تخریبی شده است و این موضوع می‌تواند حاشیه‌نشینی و بیغوله‌نشینی در کشور را
گسترش دهد.
