دکتر مهدی سلطان‌محمدی کارشناس فعال بازار مسکن
ابتدا باید دو مسأله را از یکدیگر تفکیک کرد. نخستین مسأله این است که آیا نقش نهادی واسطه‌گر در معاملات مسکن لازم است یا خیر؟ جواب این سوال آری است، به این دلیل که تنها در گذشته و در جوامع ابتدایی و اولیه خریدار و فروشنده می‌توانستند به‌طور مستقیم با یکدیگر وارد معامله و دادوستد شوند اما رفته‌رفته با گسترش جوامع بشری و پیدایش بازارها و معاملات پیچیده‌تر نیاز به نهادهایی که بین خریدار و فروشنده به‌عنوان واسطه عمل می‌کنند، لازم است. درواقع فروشنده باید به نحوی به خریداران بالقوه خودش متصل شود و خریداران نیز در موقع خرید باید بتوانند با فروشندگانی که آمادگی فروش کالای مورد نظرشان را دارند، آشنا شوند. بنابراین در این شرایط نهادهایی که این آگاهی را برای دو طرف معامله فراهم کنند، لازم است. این نهادها که می‌توانند همان دلالان نام بگیرند باید معامله را تسهیل کنند و در جهت آگاه‌سازی خریدار و فروشنده قدم بردارند. این کار اگر به شکل صحیح و اصولی و مطابق قانون انجام شود می‌تواند به نقل و انتقال و یک معامله صحیح و سالم، جهت درستی بدهد. با این تعریف باید گفت وجود نهادهای واسطه‌گر در معاملات دنیای امروز اجتناب‌ناپذیر است. اما مسأله دوم در رابطه با این موضوع این است که نهادها و واسطه‌گرانی که فعلا در بازار معاملاتی کشورمان به‌خصوص بازار مسکن فعالیت می‌کنند به چه نحوی عمل می‌کنند؟ آیا فعالیت این نهادها در بازار درست و موثر است یا خیر؟ در پاسخ به این سوال باید گفت خیر، چراکه سازوکارهای نهادی که برای معاملات مسکن در ایران وجود دارد، کارآیی لازم را ندارد. درواقع برای دنیای پیچیده معاملات مسکن سازوکارهای نهادهای واسطه‌گر و دلالان آنچنان صحیح به‌نظر نمی‌رسد. همین هم شده که مردم در معاملات مسکن نسبت به وجود دلالان حساسیت نشان داده و درواقع تعداد زیادی از خریداران و فروشندگان ترجیح می‌دهند بدون واسطه وارد معامله شوند. علت آن هم این است که اطلاعات به شکل موثر در بازار خریدوفروش مسکن جریان ندارد، یعنی معمولا به این ترتیب است که فروشنده اطلاعات مربوط به ملکش را در اختیار یک واسطه قرار می‌دهد و آن واسطه برای پیداکردن یک خریدار واقعی تلاش می‌کند. در این بین مسأله‌ای که گاهی اوقات باعث می‌شود اوضاع از کنترل واسطه‌گر خارج شود این است که افراد دیگر نیز می‌توانند از این اطلاعات استفاده کنند و کار معامله را به انجام برسانند. این اتفاق باعث می‌شود تلاش‌های شخص واسطه‌گر و بازاریابی بی‌نتیجه بماند. به همین خاطر امروزه واسطه‌گرها برای حفظ منافع خودشان سعی می‌کنند اطلاعات را به‌صورت کامل در اختیار دیگران قرار ندهند. این مسأله باعث می‌شود فروشنده نتواند خریدارهای بالقوه خودش را پیدا کند و از طرف دیگر خریدار نیز نمی‌تواند ملک مورد نظرش را به‌راحتی پیدا کند. درحالی‌که این سازوکار در کشورهای پیشرفته به شکل دیگری انجام شده و برای واسطه‌گر تضمیناتی فراهم می‌شود. این تضمین باعث می‌شود وقتی یک دلال وارد پروسه معامله می‌شود، اطلاعات گسترده‌ای را در اختیار خریداران بگذارد و در نتیجه خریداران واقعی را جذب معامله کند. متاسفانه در کشور ما هنوز چنین امکاناتی وجود ندارد.
مسأله مهم‌تری که در این رابطه وجود دارد معاملات مجازی در عصر ارتباطات و کامپیوتر است. درواقع با توجه به توسعه معاملات مجازی در همه عرصه‌ها بخش مهمی از تبادل اطلاعات و بازار مسکن در شبکه‌های اجتماعی نیز انجام می‌شود. اما سهم ایران در این نوع معاملات بسیار ناچیز است. دلیلش هم این است که نظارت در این بخش صورت نمی‌گیرد و حتی نهادهای واسطه‌گر هم نمی‌توانند از امنیت معاملات مجازی حمایت کنند، به همین خاطر مردم نیز به برخی از سایت‌های متفرقه اعتماد نمی‌کنند و در نتیجه باز هم وارد بازاری می‌شوند که باید به دلالانش اعتماد کنند.