ایرج رهبر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن

این روزها که بازار مسکن ایران در آستانه رونق دوباره قرار گرفته و معاملات روند صعودی به خود گرفته است، یکی از مهم‌ترین پرسش‌هایی که مطرح می‌شود این است که آیا کاهش قابل توجه ساخت‌وساز در دو‌سال گذشته، می‌تواند به جهش قیمت‌ها در آینده نزدیک منجر شود؟ در این‌جا دو مسأله وجود دارد. مسأله اول کمبود عرضه به‌عنوان چالش قدیمی بازار مسکن کشور است که سالیان‌ سال به قیمت‌های بی‌ضابطه و بی‌حساب و کتاب دامن زده است. حالا حدود 10سالی می‌شود که مسأله کمبود عرضه، دامنگیر بازار ایران شده است. مطابق آماری که در‌ سال 86 منتشر شده، 16.5‌میلیون واحد مسکونی دربرابر بیش از 17.5‌میلیون خانوار وجود دارد و این فاصله عرضه و تقاضا نه‌تنها همچنان به قوت خود باقی مانده، بلکه با ریزش صدور پروانه‌های ساخت‌وساز بیشتر نیز شده است، زیرا درحالی ‌که دوره‌های رکودی موجب تعطیلی ساخت‌وساز را فراهم آورده است. تشکیل خانواده و فرآیند ازدواج متوقف نشده است. در نتیجه تقاضا به صورت مستمر درحال افزایش بوده، اما ساخت‌وساز تعطیلی مقطعی را تجربه کرده است.
با این‌که به‌طور میانگین، سالانه 4‌میلیون واحد مسکونی ساخته می‌شود اما درحال حاضر 22‌میلیون خانوار، در برابر 20‌میلیون واحد مسکونی وجود دارند و این یعنی فاصله عرضه و تقاضا بیشتر از سابق شده است. هرچه نرخ عرضه و تقاضا فاصله بیشتری با یکدیگر داشته باشند، اوضاع بازار مسکن وخیم‌تر می‌شود و قیمت‌ها حبابی‌تر می‌شود. این کمبود عرضه در سال‌های گذشته به جهش قیمت‌ها دامن زده است و کار را به جایی رسانده که سیل عظیمی از مردم به سمت اجاره‌نشینی رفته‌اند. در این میان نکته‌ای که در آمارها کمتر درنظر گرفته می‌شود، خانه‌های مستقر در بافت‌ فرسوده و خانه‌های خالی از سکنه است که در آمارهای رسمی به شمار می‌آیند. دراین صورت می‌توان گفت، وضع عرضه بدتر از آن چیزی است که در آمارها عنوان می‌شود. مسأله دوم قدرت خرید خانوار است که در سال‌های گذشته به صورت قابل ملاحظه‌ای کاهش داشته و به‌عنوان ترمز و اصطکاک مقابل جهش قیمت‌ها عمل کرده که البته این وضع نمی‌تواند مدت زیادی تداوم داشته باشد و مردم را به سمت اجاره‌نشینی بیشتر و حاشیه‌نشینی به پیش می‌برد. ازسوی دیگر شکاف بین عرضه و تقاضا افزایش خواهد داشت و چالش قیمت در بازار مسکن بحرانی‌تر می‌شود. با این وضع دولت باید به صورت همزمان عرضه و تقاضا را تحریک کند. اگر تنها و تنها به فکر تحریک تقاضا باشیم، قیمت‌ها به صورت حبابی زیاد می‌شود. تنها راهکاری که درحال حاضر می‌تواند اوضاع بازار مسکن را بهبود ببخشد، تحریک تولید و تقاضا با برنامه‌ریزی و سرعت مشخص است. فعالان و کارشناسان مسکن باید درنظر داشته باشند، درصورت رونق ناگهانی بازار مسکن، احتمال بالارفتن قیمت‌ها زیاد شده و کمبود واحدهای مسکونی بیشتر از همیشه به معضل تبدیل می‌شود، زیرا واسطه‌ها و مردم برای خرید واحد‌های اجاره‌ای در دست مستأجران نیز هجوم می‌آورند و مشکل اختلاف عرضه و تقاضا غیرقابل حل می‌شود. عده‌ای معتقدند که با توجه به رکود طولانی‌مدت مسکن، عرضه باید متوقف شود اما واقعیت این است توقف عرضه راه اصولی کنترل بازار نیست، چراکه درصورت افزایش ناگهانی تقاضا، آسیب‌های جبران‌ناپذیری در انتظار بازار مسکن خواهد بود.
دراین شرایط بخش عمده‌ای از مشکلات بازار مسکن به دست بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری حل می‌شود. بانک‌ها می‌توانند تا حد زیادی راه برابری عرضه و تقاضا در بازار مسکن را هموار کنند. درحال حاضر بانک‌ها باید با پرداخت تسهیلات به مردم، قدرت خرید و در نتیجه تقاضا را افزایش دهند و درعین ‌حال با پرداخت وام به انبوه‌سازان و تولیدکنندگان نیز ساخت‌وساز و عرضه را افزایش دهند. دراین صورت است که بازار مسکن با شرایط منطقی‌تر و متعادل‌تری از چالش خارج می‌شود.