[ ملیحه محمودخواه] براساس گزارش مرکز آمار، گروه «مسکن، سوخت، روشنایی»، سهمی ۴۲.۴ درصدی در کل سبد هزینه خانوار شهری دارد. این عدد در هزینه‌های غیرخوراکی به ۵۶.۵ درصد می‌رسد. تورم اجاره‌بها در مرداد ۱۴۰۳ در شهر تهران، ۴۵.۵ است. درحالی‌که شاخص اجاره کل کشور در همین ماه، ۴۲.۳درصد است. یعنی هرچند که کارگران تهرانی دستمزدی برابر با کارگران سایر شهرهای کشور دریافت می‌کنند، اما هزینه بیشتری برای اجاره‌بها می‌پردازند. با این اوصاف، یک زوج جوان تهرانی برای خرید نخستین خانه خود باید ۱۵۲ سال منتظر باشند، البته به شرط آنکه قیمت‌ها طی سالیان پیش رو بیشتر از این نشود!
فارغ از هر حسی که نسبت به شهری که در آن زندگی می‌کنیم، داریم شهر ما عضوی از بدن ما به‌حساب می‌آید که اگر بخواهیم روزی آن را ترک کنیم؛ باید درد قطع عضو را تجربه کنیم. حالا اگر این ترک از سر اجبار باشد، دردش تا مغز استخوان حس می‌شود. ترک شهر وقتی با میل و رغبت باشد، «مهاجرت» است؛ اما اگر اجبار باشد، شهروندان از دیارشان «اخراج» شده‌اند. اتفاقی که به‌نظر می‌رسد با توجه به افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، جزئی از سرنوشت شهروندان کلانشهرها، به‌ویژه تهران، باشد. به استناد مرکز آمار ایران، یک زوج جوان تهرانی خانه‌اولی، ۱۵۲ سال باید برای خانه‌دار شدن انتظار بکشند. چرا که قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران، به‌طور متوسط ۸۸.۵ میلیون تومان است درحالی‌که وزارت کار حداقل حقوق ماهانه را ۷ میلیون و ششصد هزار تومان اعلام کرده است. با احتساب همین یک نمونه به‌نظر می‌رسد شرایط اقتصادی و گرانی مسکن در تهران، شهروندان را مجبور به خروج از تهران و سکونت در شهرهای دیگر می‌کند. این را هم اضافه کنیم که در همین زمان، مدت انتظار خرید خانه اول در سایر نقاط شهری کشور، ۵۹ سال است که نشان از مساعد بودن شرایط مسکن شهرستان‌ها نسبت به تهران دارد.
سال ۱۳۹۲، حداقل حقوق و دستمزد کارمندان و کارگران، ۴۸۷هزار و ۱۲۵ تومان بود. همان سال متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران، ۳میلیون و ۶۵۸ هزار تومان بوده است. یک مترمربع واحد مسکونی، حدودا ۷ برابر دستمزد یک ماه کارگران در سال 1392 بوده است. درحالی‌که در سال ۱۴۰۳، حداقل دستمزد، ۷میلیون و ۱۶۶هزار تومان است و یک مترمربع واحد مسکونی، ۸۸میلیون و ۵۰۰هزار تومان که ۱۲ برابر حقوق یک ماه کارگران است. این آمار یعنی قدرت مردم برای خرید خانه، کاهش یافته و در حالی که بیش از نیمی از تهرانیان اجاره‌نشین هستند و نرخ اجاره‌ها نیز بالا رفته است، می‌توان دریافت که توان پرداخت اجاره‌بهای مسکن نیز کاهش پیدا کرده است.
مهاجرت تهرانی‌ها برای فرار از گرانی مسکن
در کنار این موارد، باید به این نکته توجه شود که براساس گزارش مرکز آمار، گروه «مسکن، سوخت، روشنایی»، سهمی ۴۲.۴ درصدی در کل سبد هزینه خانوار شهری دارد. این عدد در هزینه‌های غیرخوراکی به ۵۶.۵ درصد می‌رسد.
تورم اجاره‌بها در تهران
تورم اجاره‌بها در مرداد ۱۴۰۳ در شهر تهران، ۴۵.۵ است. درحالی‌که شاخص اجاره کل کشور، ۴۲.۳درصد است. یعنی هرچند که کارگران تهرانی دستمزدی برابر با کارگران سایر شهرهای کشور دریافت می‌کنند، اما هزینه بیشتری برای اجاره‌بها می‌پردازند. با این اوصاف است که یک زوج جوان تهرانی برای خرید نخستین خانه خود باید ۱۵۲ سال منتظر باشند، البته به شرط آنکه قیمت‌ها طی سالیان پیش رو بیشتر از این نشود!
وضعیتی که خوب نیست
مشخص است که وضعیت مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی مردم، اصلاً مناسب نیست. مردم باید سهم زیادی از درآمدشان را برای خانه هزینه کنند. حتی گاهی هزینه‌های مسکن بیشتر از درآمدشان است به‌نحوی که مجبور به مهاجرت می‌شوند. بحران مسکن مسئله‌ای نیست که یک شبه حل شود، اما هنوز فرصت کافی برای رفع آن وجود دارد. دولت چهاردهم پیش از آنکه شرایط از آنچه هست سخت‌تر شود، باید به‌دنبال رفع این مشکلات باشد، چون زندگی بدون سرپناه ممکن نیست و مردم نمی‌توانند شهر خود را به هوای گرانی کمتر در شهرهای دیگر رها کنند.
اجاره‌نشینی و مهاجرت از تهران
سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه املاک ایران، در گفت‌وگو با شهروند به این موضوع اشاره می‌کند که مهاجرت بیشتر در بین اقشار اجاره‌نشین رخ می‌دهد، چرا که فردی که خانه دارد نهایتا نمی‌تواند خانه‌اش را بزرگ‌تر کند، اما خانواده‌های اجاره‌نشین حتی با تغییر محله و رفتن به محله‌های پایین‌تر باز هم توان پرداخت اجاره مسکن ندارند.
محرمی نمین تأکید می‌کند: اتحادیه املاک همیشه این چالش را داشته که دولت میزان سقف اجاره‌بها را مشخص نکند، چرا که این رقم خودش به کف اجاره تبدیل می‌شود نه سقف آن. او بر این باور است که اعلام این عدد سبب دستکاری در بازار مسکن شده و اختلال ایجاد می‌کند؛ هم‌اکنون اعلام شده که اجاره مسکن از 25درصد نباید افزایش پیدا کند اما متأسفانه این 25درصد کف قیمت افزایش اجاره‌بها می‌شود و از آنجا که هیچ رصدی وجود ندارد اجاره‌بها افزایش چشمگیری پیدا می‌کند. نایب‌رئیس اتحادیه مشاورین املاک توضیح می‌دهد که این موضوع در املاک تجاری بیشتر دیده می‌شود و فروشنده‌ای که اجاره مغازه‌اش بالاتر می‌رود کم کم اجناسش را گران می‌کند و این گرانی در همه جامعه تسری پیدا می‌کند.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید می‌کند: وقتی دولت میزان قیمت تعیین می‌کند، موجر با خودش می‌گوید وقتی دولت 25درصد گران کرده پس ملک من بسیار بیشتر می‌ارزد و با همین گمانه‌زنی قیمت را بالاتر می‌برد؛ در واقع 25درصدی که دولت تعیین می‌کند اغلب کف قیمت قرار می‌گیرد. این در حالی است که برخی از خانه‌ها در جنوب شهر ارزش 8تا 10درصد افزایش قیمت هم ندارند و در مناطقی از شمال شهر اجاره‌ها آنقدر بالا است که آنها نیز کشش اضافه شدن 8تا 10 درصد را هم ندارند. به‌طور مثال، خانه‌ای که اجاره‌اش در منطقه یک تهران حدود 100میلیون تومان است نمی‌تواند 25درصد رشد اجاره داشته باشد و در واقع اعلام میزان سقف اجاره‌بها بدترین اتفاقی است که هم‌اکنون می‌تواند سبب دستکاری در بازار مسکن شود.
او با اشاره به اینکه اجاره‌نشینی سخت و مردم به‌شدت تحت فشار هستند، تأکید می‌کند: مشکل تنها این نیست؛ متأسفانه در سال‌های اخیر ارزش پول ما نیز کاهش یافته و درآمدها با میزان تورم همخوانی ندارد و این موضوع نیز سبب کاهش درآمدها و ناتوانی در پرداخت اجاره خانه و در نهایت مهاجرت از تهران می‌شود. البته آمارها نشان می‌دهد که مهاجرت مستاجران تهرانی به‌گونه‌ای نبوده که در اعداد و ارقام بروز آشکار و معنادار داشته باشد و نشان‌دهنده روندی ناگهانی با دربرگیری زیاد باشد. به عبارت دیگر، مهاجرت هیجانی از تهران هنوز رخ نداده است.
رکود در بازار مسکن سبب افزایش قیمت می‌شود
فرشید ایلاتی کارشناس حوزه سرمایه مسکن نیز به شهروند می‌گوید: در چند سال اخیر شاهد رکود در بخش بازار و معاملات مسکن بوده‌ایم و این موضوع سبب فشار زیاد بر مستأجران شده است میزان 25درصدی که دولت اعلام کرده است حتی در 10درصد موارد هم رعایت نشده و گاهی 50تا 100درصد به اجاره بها اضافه شده است و این به عدم‌نظارت بر این بازار بر می‌گردد.
او به این موضوع اشاره می‌کند که در بسیاری از کشورها بر بازار مسکن و بخش اجاره مسکن کنترل و نظارت شدید وجود دارد و اجازه نمی‌دهند که قیمت مسکن حد مشخصی عبور کند. او بر این باور است که موضوع بحث مهاجرت از شهرهای جدید یا کلانشهرها سابقه داشته چرا که با افزایش اجاره بها مردم از مراکز شهر فاصله گرفته و در پیرامون شهر اسکان پیدا می‌کنند تا امکان اجاره مسکن با درآمدهای محدود برایشان فراهم باشد.
عقب‌ماندگی درآمد از قیمت
علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، نیز به شهروند توضیح می‌دهد که شاهد عقب ماندگی مستمر درآمد نسبت به قیمت هستیم.
از سوی دیگر، حوزه تقاضا گوی سبقت را از ساخت و عرضه ربوده و دو کسری سبب شده که قیمت اجاره در بازار مسکن روزبه‌روز بالاتر برود. این اتفاق از سال 97 پررنگ‌تر شده است. تا پیش از این یک‌سوم از افرادی که هم‌اکنون اجاره‌نشین هستند می‌توانستند خانه خریداری کنند و از بازار استیجاری خارج شوند اما با کاهش قدرت خرید بر میزان افراد متقاضی در بازار استیجاری بیشتر شده و از آنجا که عرضه بازار مسکن استیجاری نیز محدود بوده، سبب شده که قیمت اجاره مسکن هم بالا برود. به اعتقاد او، برنامه‌ای برای حمایت از عرضه مسکن استیجاری وجود ندارد و ساماندهی و سیاستگذاری خاصی نیز برای مسکن استیجاری تدوین نشده است و این سبب می‌شود ورود محدود و تقاضا افزایش داشته باشد در نتیجه تقاضا به‌صورت مستمر افزایش داشته و مسکن گران‌تر می‌شود.
فرنام توضیح می‌دهد که سهم خانوار تهرانی از اجاره مسکن بیش از 50درصد است و از آنجا که بسیاری توان پرداخت این اجاره را ندارند و نمی‌توانند در برابر آن مقاومت کنند ابتدا دست به جابه جایی محله زده و در نهایت به حاشیه‌های شهر مهاجرت می‌کنند. فرنام توضیح می‌دهد که بحران مسکن تقریباً از سال ۹۷ با شدت ادامه پیدا کرد و با طی گذشت 6سال به وضع موجود رسیده است قطعاً هم انتظار نمی‌رود که تا یک سال آینده این موضوع حل شود این معضل حداقل سه تا چهار سال زمان لازم دارد که بحران مسکن به شرایطی برسد که قابل تحمل باشد. به این معنا که استطاعت خرید خانه برای برخی فراهم شده و یا در مجموع یک خانوار بتواند با مجموع درآمد خود بتواند مترمربع بیشتری در همون محله‌ای که هست خریداری کرده یا خانه‌ای اجاره کند رسیدن به این مرحله مستلزم دو اتفاق است یکی ترمیم قدرت خرید و افزایش درآمد خانوار و از طرف دیگر کنترل و کاهش قیمت مسکن از نرخ تورم. در این مرحله است که بازار مسکن شروع به التیام کرده و بهبود پیدا می‌کند هر چند که باید گفت در کنترل قیمت مسکن بعد از چند پرش سنگین که آخرین آن در انتهای سال 1402بود، بازار آرام شده و تورم کاملاً پایین آمده است و امیدواریم با ادامه این روند شاهد شروع التیام بازار مسکن باشیم .فرنام، به سامانه املاک و اسناد نیز اشاره کرده و می‌گوید: این سامانه از دو حیث مطرح است. بحث سامانه املاک بر سیاست قانون مالیات بر خانه‌های خالی پیشنهاد شده است که هدفش این است که این خانه‌ها شناسایی و عرضه شود تا این بازار تا حدودی التیام پیدا کند. از سوی دیگر این سامانه می‌تواند مبنای برنامه‌ریزی مسکن قرار گیرد و یک پایگاه داده ملی تا مقیاس استان و شهر باشد. این اتفاق می‌تواند سیاستگذاری مسکن را تقویت کرده و و به‌صورت غیرمستقیم اثر خود را بر بازار مسکن بگذارد اما این تصور که این سامانه بتواند مشکل اجاره‌نشینی را برطرف کند منطقی نیست.