[شهروند] یکی از مهم‌ترین اهداف دولت درخصوص بازار ملک و مسکن، کنترل قیمت‌ها و رصد و نظارت هرچه بیشتر بر بازار این امر است تا بتواند از فرارهای مالیاتی، تورم قیمت ملک و اخذ مبالغ سنگین برای اعطای کد رهگیری قرارداد اجاره مسکن، جلوگیری کند. از مؤثرترین اقدامات دولت در این راستا که با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت، همچنین، وزارت راه و شهرسازی صورت گرفته، می‌توان به ایجاد سامانه خودنویس املاک اشاره کرد که تمامی بنگاه‌داران، موجرین و مستأجرین، همچنین، شهود قراردادها و متعاملین عقد بیع انواع ملک، می‌توانند از امکانات آن، استفاده کنند.
فعال شدن سامانه خودنویس برای قراردادهای خرید و فروش از سال آینده
سامانه خودنویس املاک که از سوی وزارت صنعت، معدن و تجارت ایجاد و به موجب تبصره ماده 18قانون «جهش تولید مسکن»، به وزارت راه و شهرسازی، منتقل شده است، سامانه‌ای است که به‌منظور شفاف‌سازی و ساماندهی معاملات املاک و مستغلات راه‌اندازی شده و می‌توان در آن، کلیه معاملات املاک و مستغلات را ثبت کرد و برای قراردادهای اجاره، بدون نیاز به مراجعه به بنگاه، کد رهگیری یا شناسه رهگیری، اخذ کرد. ایجاد و ثبت قراردادها در این سامانه کاملا رایگان و به‌صورت شبانه‌روزی بدون نیاز به مراجعه حضوری به هیچ اداره یا سازمانی به‌طور آنلاین و اینترنتی انجام می‌شود.
درحال حاضر سامانه خودنویس املاک تنها برای موارد رهن و اجاره است و برای بخش خرید و فروش نمی‌توان از این سامانه استفاده کرد. البته مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: «امیدواریم سامانه خودنویس که برای رایگان کردن معاملات اجاره بین موجر و مستأجر شکل گرفته بود، سال آینده برای قراردادهای خرید و فروش هم فعال شود. از سال آینده اگر ابزارهای آن مهیا شود چون اتصالات سایر دستگاه‌ها را نیز نیاز دارد؛ خرید و فروش ملک نیز در سامانه خودنویس انجام خواهد شد.»
ثبت بیش از ۸7هزار قرارداد اجاره در سامانه خودنویس
دولت از ماه گذشته اقدام به راه‌اندازی سامانه خودنویس کرد تا در روزهای باقیمانده تا پایان سال که به‌طور معمول بازار مسکن و خرید و فروش در این ایام با رونق روبه‌رو می‌شود بتواند از این طریق بخشی از حباب‌های بازار اجاره را بکاهد. البته 14سال پیش، در اقدامی مشابه، سامانه «ایران املاک» راه‌اندازی شده بود اما به‌دلیل عدم‌توسعه این سامانه، سامانه جدیدی با عنوان «سامانه خودنویس» با قابلیت همان سامانه ایران املاک از طریق شرکت‌های دانش بنیان دانشگاه تهران راه‌اندازی شد. در همین رابطه، پیش از این علی ساسانی، دستیار و مشاور معاون مسکن و ساختمان درخصوص سامانه خودنویس، گفته بود: «تنها مزیت سامانه خودنویس نسبت به سامانه ایران املاک تکلیف قانونی آن است، تکلیف قانونی جدیدی که امکان تنظیم قرارداد املاک برای مشاوران املاک و مردم را فراهم می‌کند نیز مهم‌ترین مزیت این سامانه محسوب می‌شود. به‌دلیل قدیمی بودن و مشکلات خود سامانه، سامانه ایران املاک به کلی از دسترس خارج شده است.»
او همچنین می‌گوید: «بیش از ۸7هزار قرارداد اجاره در سامانه خودنویس ثبت شده است. البته بخشی از افرادی که قراردادهای خود را در سامانه خودنویس ثبت کرده‌اند، مشاوران املاک بودند.» ساسانی تأکید می‌کند: «سامانه املاک و اسکان با سامانه خودنویس متفاوت است. در واقع سامانه املاک و اسکان یکی از بهترین ابزارهای جمع‌آوری و سرشماری اطلاعات ملکی جهت بررسی وضعیت املاک در کشور است. برای اینکه سامانه خودنویس مرجع رسمی کلیه معاملات قرار بگیرد یا باید به‌صورت کلی یا به مرور امکان ثبت قرارداد در سامانه قبلی را قطع می‌کردیم.»
انتخاب ساده‌ترین راه‌حل برای حل مشکلات چاره‌ساز نیست
اما آغاز به‌کار سامانه خودنویس قراردادهای ملکی انتقادها و نگرانی‌هایی را از سوی برخی مشاوران املاک و اعضای هیأت رئیسه اتحادیه آنها، به‌دنبال داشته است. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره می‌گوید: «ایرادات قانونی متعددی بر سامانه خودنویس وارد است. مشاوران املاک به‌عنوان افراد دارای مجوز، مسئولیت انعقاد قرارداد را می‌پذیرند اما وقتی در بستر سامانه خودنویس، بدون ملاحظات حقوقی به عموم جامعه اجازه نوشتن قرارداد بدهیم در آینده نزدیک ممکن است سایر صنوف و حتی مردم کوچه و بازار هم کار دلالی مسکن را انجام دهند و این مسئله تخلفات بازار مسکن را گسترش می‌دهد.»
گودرزی، ادامه می‌دهد: «صنف مشاوران املاک بعضا در سال‌های اخیر مورد بی‌مهری قرار گرفته است. برخی به اشتباه تصور می‌کنند تمام گرفتاری‌های بازار مسکن زیر سر مشاوران املاک است و این تصور اشتباه قدرت تفکر را در حوزه مسکن و آینده نگری از مسئولان و تصمیم‌گیران اخذ کرده است. رونق بازار مسکن به‌عنوان یک حوزه پیشران منجر به رونق اقتصادی می‌شود و مشاوران املاک را می‌توان نوک پیکان بخش مسکن دانست. وقتی ما با تصمیمات اشتباه و ایجاد سامانه‌هایی برای واسطه‌های ملکی رقیب‌تراشی می‌کنیم در واقع اقتصاد کشور را تضعیف کرده‌ایم و یک‌بار مضاعف و بزرگ به دولت در آینده تحمیل می‌شود.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، تأکید می‌کند: «بدون شک مشکلاتی در بازار مسکن وجود دارد که بخش عمده آن به گرانی قیمت ناشی از تورم و رشد بازارهای موازی برمی‌گردد. در صنف مشاوران املاک نیز مشکلاتی دیده می‌شود که ما از ساماندهی این صنف، اصلاح قوانین و بهبود ساختارها استقبال می‌کنیم اما برخی برای حل مشکلات، راه‌حل ساده را انتخاب می‌کنند. تصورشان این است که قدرت را از مشاوران املاک بگیرند، غافل از اینکه این قدرت در سطح جامعه گسترده می‌شود و نظارتی بر آن نخواهد بود و فقط شیوه کارکرد آن تغییر خواهد کرد و از یک قشر خبره و ماهر، آموزش دیده و پاسخگو به عموم مردم که فاقد تخصص هستند با نیت‌های مختلف تسری پیدا خواهد کرد.»
فعالیت سامانه خودنویس موجب هرج و مرج می‌شود
او با تأکید بر اینکه مشاوران املاک دارای پروانه کسب هستند، هویت دارند و باید به مراجع ذیربط پاسخگو باشند، می‌گوید: «وقتی به عموم جامعه دسترسی بدهیم تا بتوانند قرارداد منعقد کنند نباید انتظار داشته باشیم که هرج و مرج ایجاد نشود و آمار و اطلاعات غلط دریافت می‌کنیم. ممکن است در آینده نزدیک افراد غیرمتخصص هم کار دلالی مسکن را انجام دهند و از این عدم‌نظارت موجب اتفاقات ناصوابی می‌شود. در این فضا پرونده‌های حقوقی و قضایی افزایش می‌یابد و آن موقع دیگر زمان جبران نیست؛ چرا که خسارت وارد شده است.»
گودرزی با اشاره به ابهامات قانونی در ایجاد سامانه خودنویس اضافه می‌کند: «نباید با زیر پا گذاشتن یک قانون، قائم و اقامه‌گر قانون دیگر باشیم. در ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن نام سایت درج و ثبت شده است یعنی سایتی که قرار بوده این قانون در آن اجرا شود از آن صریحا نام برده شده است. سامانه املاک و مستغلات ۱۵ سال آزمون و خطا و تجربه کرده و قابلیت ارتقاء و لینک شدن به نهادها و سازمان‌ها را دارد و بنابراین، نیازی به موازی کاری نبوده است. سامانه املاک و مستغلات یکی از مجاری رصد و نظارت مدیران اتحادیه بر عملکرد اعضا و منشا پاسخگویی اتحادیه‌ها به استعلامات قضایی محاکم قضایی و پلیس و... است و در این سایت همچنین امکانی وجود ندارد. سامانه خودنویس مسئولیت هیچ‌کدام از قراردادها را بر عهده نگرفته و مسئولیت را به گردن طرفین معامله انداخته است. افرادی هم که به‌عنوان شاهد قرارداد را امضا می‌کنند ممکن است هیچ جا اسمی از آنها نباشد.»
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به انتقاد شدید مشاوران املاک در سطح کشور و شهر تهران به سامانه خودنویس می‌گوید: «در راه‌اندازی سامانه خودنویس با مشاوران املاک و کارشناسان حقوقی این صنف مشورت نشد. با وجود این صنف مشاوران املاک به‌عنوان یک صنف آگاه، مسائل خود را در یک فضای آرام و از مجرای قانونی پیگیری و حل و فصل می‌کند و انتظار داریم مسئولان مربوطه عادلانه، منطقی و با آینده نگری نسبت به تعامل و گفت‌وگو با این صنف اقدام کنند.»
نباید از سامانه قبل از تکمیل آن، رونمایی می‌شد
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز می‌گوید: «از بهمن ماه که سامانه خودنویس راه‌اندازی شد دیگر امکان تنظیم قرارداد از طریق سامانه املاک و مستغلات وجود ندارد درحالی‌که کد رهگیری در 14سال گذشته از سامانه املاک اخذ می‌شد. اما هم‌اکنون سامانه خودنویس اغلب اختلال دارد و امکان دسترسی به آن همیشه وجود ندارد و از سوی دیگر امکان اخذ کد رهگیری و تنظیم قرارداد از طریق سامانه املاک و مستغلات اغلب خاموش است.» بیگی‌نژاد با بیان اینکه نباید از سامانه خودنویس قبل از اینکه تکمیل شود، رونمایی می‌شد، اضافه می‌کند: «با وجود این اختلالات سامانه، نمی‌توان خدمات مستمر به مردم ارائه داد و اساسا باید مشاوران املاک برای ارائه خدمات تخصصی درگاه مجزا از سایت عمومی داشته باشند. صدور کد رهگیری وظیفه قانونی مشاوران املاک است و در بنگاه مشاوران املاک هم این کد به‌صورت رایگان صادر می‌شود و مشاوران املاک تنها هزینه دستمزد خدمات به همراه ارزش افزوده را از مشتریان دریافت می‌کنند که این هم نرخ تعیین شده و مصوب دارد و اگر هم مشاوری هزینه بیشتر از آن را بخواهد تخلف انجام داده‌است.»
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره دسترسی مردم به این سامانه‌ها برای تنظیم قراردادها با سهولت بیشتر، تأکید می‌کند: «آماری که وزارت راه و شهرسازی از تمدیدهای قراردادهای اجاره از سوی مردم در این سایت‌ها ارائه می‌دهد در واقع از طریق مردم انجام نشده بلکه این تمدید قراردادها از طریق کافی‌نت انجام شده، باید توجه داشت قشری از مردم در خانه کامپیوتر ندارند و اساسا مگر چند درصد از مردم در خانه خود پرینتر دارند که بتوانند از طریق این سامانه‌ها قرارداد تنظیم کنند. مردم همان هزینه‌ای که برای تمدید اجاره به مشاوران املاک پرداخت می‌کنند را امروز به کافی‌نت‌ها می‌دهند. هزینه تمدید اجاره‌نامه در مشاوران املاک آنقدر کم است که کفاف هزینه‌های کپی مدارک را نمی‌دهد.»
راه‌اندازی سامانه خودنویس املاک در دولت سیزدهم
این نگرانی‌ها در حالی است که هادی عباسی اصل، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به روندی که برای راه‌اندازی سامانه خودنویس طی شده می‌گوید: «۱۴ سال پیش با راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات، فرمت جدید ثبت قراردادهای ملکی به‌وجود آمد و برای نخستین بار، دریافت کد رهگیری قرارداد ضروری شد. با تصویب قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی دو وظیفه اصلی پیدا کرد. نخستین وظیفه این بود که سامانه ایران املاک تحت نظر وزارت راه دربیاید که هم‌اکنون، بیش از یک سال است که این امر، اجرایی شده، دومین وظیفه این بود که طرفین قرارداد قادر به تنظیم مستقیم قراردادهای خود باشند و بتوانند کد رهگیری را به‌صورت رایگان دریافت کنند که با بررسی‌های صورت گرفته، مشخص شد که سامانه قدیمی املاک، قابلیت لازم برای اجرای این موارد را ندارد و اگر هزینه‌ای روی اصلاح آن صورت بگیرد، هدر دادن منابع کشور است.» معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اضافه می‌کند: «این سامانه پیشتر و در سال ۱۳۸۸ در وزارت بازرگانی وقت راه‌اندازی شد و با تغییر دولت این مهم ادامه نیافت. با روی کار آمدن دولت سیزدهم و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، ما در وزارت راه و شهرسازی، مکلف شدیم تا این سامانه را راه‌اندازی کنیم. بنابراین، یک تیم دانش بنیان حرفه‌ای، کار طراحی نرم افزار جدید را به‌عهده گرفت و در خرداد ماه امسال، این سامانه به شکل آزمایشی اجرا شد و از آن زمان، تلاش ما بر این بوده تا بخشی از اهداف دولت را در ایجاد دولت الکترونیک محقق کنیم. سامانه خودنویس ۲۴ ساعته است، همچنین امکان پاسخگویی تلفنی و اینترنتی از ۸ صبح تا ۸ شب نیز ایجاد شده‌است. هم‌اکنون، موجران و مستأجران امکان ثبت اجاره ملک را در این سامانه به شکل رایگان دارند و امکان ثبت اجاره برای بنگاه‌های مشاوران املاک مجاز نیز فراهم شده‌است.»
فعالیت سامانه در ۱۱ استان کشور
عباسی اصل می‌گوید: «تمامی املاکی که قراردادهای اجاره آنها در سامانه خودنویس ثبت می‌شود باید پیشتر در سامانه املاک و اسکان ثبت شوند و ثبت این املاک در سامانه املاک و اسکان این مزیت را دارد تا خانه‌ها به‌عنوان خالی شناخته نشوند.» او، اضافه می‌کند: «تمامی مشاوران و بنگاه‌های مشاور املاک مجاز به این سامانه متصل هستند و در تلاش هستیم تا شرایطی را فراهم کنیم که سامانه‌های مرتبط ازجمله سامانه ثبت‌احوال، و سایر سامانه‌های مرتبط برای ارائه خدمات مناسب‌تر به این سامانه متصل شود.»
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، با تأکید بر اینکه «درصورت عدم‌ثبت یک ملک در سامانه، امکان تنظیم قراردادهای اجاره برای آن ملک وجود نخواهد داشت» می‌گوید: «این سامانه در ۱۱ استان کشور راه‌اندازی شده و مشاوران املاک دیگر نمی‌توانند از سامانه قدیمی ایران املاک برای تنظیم قراردادهای اجاره استفاده کنند. تنها کاری که هم‌اکنون با سامانه قدیمی قابل انجام است، تنظیم مبایعه نامه است. تا پایان سال، تمام استان‌های کشور به سامانه خودنویس متصل می‌شوند و مشاوران املاک تمام کشور و طرفین قراردادها می‌توانند برای تنظیم قرارداد اجاره به آن مراجعه کنند.» معاون وزیر راه و شهرسازی، همچنین تأکید می‌کند: «تا ساعت ۱۱:۱۵ روز اول اسفند، ۸۷ هزار و ۶۸ قرارداد در این سامانه ثبت شده است و این رقم رو به افزایش است. قراردادهای ثبت شده در این سامانه، یکساله هستند. احراز هویت نیز از طریق SSCO دولت صورت می‌گیرد. دقت داشته باشید که سیم‌کارت ثبت شده در قرارداد باید به نام مالک و مستأجر باشد. البته قراردادهایی را که در سامانه قبلی ثبت شده‌اند نمی‌توان در سامانه خودنویس تمدید کرد. شرط اصلی ثبت معاملات اجاره در سامانه جدید، این است که اطلاعات ملک مزبور در سامانه املاک و اسکان وجود داشته باشد. در سامانه خودنویس، اقدامات قابل انجام، مبتنی بر سیم‌کارت هستند و تمام مشاوران املاکی که از این سامانه استفاده می‌کنند، باید مجوزهای لازم را داشته باشند.»
اهتمام دولت برای حکمرانی دولت الکترونیک در حوزه مسکن و ساختمان
عباسی اصل، احراز هویت در سامانه مزبور را به پرداخت‌های الکترونیکی بانک‌ها تشبیه کرده و می‌گوید: «در سامانه خودنویس افراد با کد ملی، کد پستی و با تلفن همراهی که به نام خودشان است این امکان را خواهند یافت تا احراز هویت شوند و در این سامانه معاملات خود را به‌عنوان موجر و مستأجر ثبت کنند. در ضمن، چنانچه مشکلی در مورد واحد وجود داشته باشد، امکان ثبت قرارداد نیز وجود نخواهد داشت. به هرحال اصلی‌ترین مزیت سامانه خودنویس این است که طرفین معامله می‌توانند نسبت به ثبت قراردادهای اجاره خود اقدام کنند.»
به‌گفته او، استان‌های یزد، سیستان و بلوچستان، کهگیلویه و بویراحمد، تهران، کرمان، کرمانشاه، چهار محال و بختیاری، ایلام، لرستان، فارس و بوشهر امکان ثبت معاملات اجاره را در سامانه خودنویس دارند. معاون وزیر راه و شهرسازی، اضافه می‌کند: «در برنامه است تا برای سال ۱۴۰۳ امکان ثبت خرید و فروش در این سامانه ایجاد شود. دولت سیزدهم اهتمام دارد تا حکمرانی دولت الکترونیک مبتنی بر اطلاعات صحیح در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد شود.»
عباسی اصل، با تأکید بر اینکه با راه‌اندازی این سامانه، قرار نیست مشاوران املاک بیکار شوند، می‌گوید: «آنها بستر بزرگ‌تری برای فعالیت‌های خود پیدا می‌کنند. به هرحال مشاوران املاک قابل حذف نیستند. باید اجازه داد که خود مردم دست به انتخاب بزنند و از میان سامانه خودنویس و مشاوران املاک، یکی را انتخاب کنند. هر یک از این دو، مزیت‌های خاص خود را دارند.» معاون وزیر راه و شهرسازی، اضافه می‌کند: «گرچه ثبت قرارداد در سامانه خودنویس رایگان است اما مشاوران املاک همچنان می‌توانند دستمزد خود را طلب کنند. دستمزد مشاوران، معمولا یک چهارم مبلغ رهن و اجاره ملک است. البته این مبلغ برای تهران صدق می‌کند و در شهرهای مختلف کشور، این درصد ممکن است متفاوت باشد.»
مشاوران املاک به غلط، عامل گرانی مسکن شناخته می‌شوند
همانگونه که پیشتر گفته شد در سامانه خودنویس املاک، مشاور املاک دخالتی در معامله ندارد و طرفین قرارداد می‌توانند با پر کردن اطلاعات مربوطه در سامانه، حق کمیسیون را صرفه‌جویی کنند اما سعید لطفی، عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، این شیوه را نقد می‌کند و نکات قابل توجهی را مطرح می‌کند. لطفی می‌گوید: «برای این سامانه باید اقدامات ویژه‌ای برای تأیید هویت و مالکیت ملک و طرفین قرارداد انجام شود تا کارهایی که مشاوران املاک برای اطمینان از قراردادهای ملکی انجام می‌دهند، در این سامانه هم انجام شود. طرفین قرارداد باید در نوشتن شرایط، تعهدات و جزئیات دقت کنند؛ زیرا هرگونه سهل‌انگاری در این زمینه می‌تواند در آینده برای یک طرف مشکل‌آفرین باشد. در این سامانه، چه راه‌حلی برای اختلاف‌نظرها و جدل‌های احتمالی بین موجر و مستأجر وجود دارد که در شرایط معمول، مشاوران املاک با مذاکره و میانجی‌گری آنها را حل می‌کنند؟»
او ادامه می‌دهد: «در خیلی از قراردادها، در هنگام تحویل گرفتن واحد یا تخلیه آن، بین موجر و مستأجر اختلافاتی به دلایل مختلف مانند عدم‌پرداخت چک، نداشتن پول و... پیش می‌آید که معمولا مشاور املاک و مسئول قرارداد، با صحبت کردن، میانجی‌گری یا حتی ضمانت طرف مقابل، آن را برطرف می‌کند؛ اما به‌نظر می‌رسد در قراردادهای خودنویس، فقط میانجی این اختلافات شورای حل اختلاف است؛ اما آیا مستأجری که وسایلش را جمع کرده، می‌تواند منتظر نوبت دادگاه باشد؟»
لطفی همچنین از کاهش درآمد صنف مشاور املاک با راه‌اندازی این سامانه ناراضی است و می‌گوید: «مشاوران املاک با نشانی غلط، به‌عنوان عامل گرانی مسکن شناخته می‌شوند درحالی‌که این گرانی ناشی از رشد نقدینگی، افزایش تورم، جهش هزینه تولید مسکن و کاهش عرضه مسکن است.» این در حالی است که برخی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن مثل فرشید ایلاتی، همچنان مشاوران املاک را در گرانی‌های چندساله بازار مسکن آن هم به‌خاطر مدل درآمدی که دارند، مقصر می‌دانند. با این همه، قرار است در نسخه بعدی سامانه خودنویس، فروش ملک نیز در دسترس قرار گیرد. باید دید ادامه فعالیت این سامانه جواب منتقدان را می‌دهد یا در آینده مشکل‌آفرین خواهد شد.
پابرجایی قراردادهای کاغذی در کشورهای پیشرفته
داوود بیگی‌نژاد نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک : «اساسا هزینه‌های دستمزد در مشاوران املاک حتی در معاملات خرید و فروش موضوعی نیست که بخواهد مردم را از سمت مشاوران املاک به سمت سامانه‌های دولتی بکشاند. در معاملات خرید و فروش هم در قراردادی برای ملکی با ارزش 4میلیارد تومان حق‌الزحمه مشاوره املاک 10میلیون تومان است آیا این رقم برای کسی که معامله 4میلیاردی انجام می‌دهد، بالا است و توان پرداخت آن را نخواهد داشت؟ درحالی‌که این مشاوره املاک بوده که این ملک را برای خرید به افراد معرفی کرده و این معامله را انجام می‌دهد.در کشوری مانند کانادا هم همچنان در معامله‌های املاک، مکتوبات وجود دارد چراکه این معاملات بسیار مهم و حساس هستند و قراردادها همچنان کاغذی هستند و در کشور ترکیه که این میزان معاملات مسکن انجام می‌شود هم معاملات برخط نیست و همچنان قراردادها به‌صورت کاغذی امضا می‌شوند.»