شهروند| 7 میلیون خانوار ایرانی مستاجرند، این در حالی است که به گفته حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌و‌شهرسازی نتایج آخرین سرشماری‌ها نشان می‌دهد اجاره‌نشینی در ایران به 36.8درصد افزایش داشته است. البته رقم‌های غیررسمی گاهی شمار اجاره‌نشینان ایرانی را تا دو برابر اعداد مراجع آماری رسمی می‌دانند. با وجود این مظاهریان معتقد است نسبت اجاره‌نشینی در ایران پایین‌تر از میانگین جهانی است و سود بازار اجاره در کشور ما تنها 6درصد است که نسبت به سایر بازارها سود نسبتا کمی است. با این حال کارشناسان مسکن اعتقاد دیگری دارند. آنها با اشاره به ثبات نسبی قیمت مسکن در کشورهای پیشرفته و بازار سوداگرانه ایران معتقدند بسیاری از مردم جهان نه از سر ناچاری که با ترجیح شخصی به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. آنها به کنترل بازار مسکن در این کشورها اشاره کرده و می‌گویند مردم کشورهای پیشرفته ترجیح می‌دهند به جای هزینه‌کردن سرمایه‌شان برای خرید ملک، پولشان را در سایر بازارهای سودآور سرمایه‌گذاری کنند. این در حالی است که تورم دو رقمی و بازار سوداگرانه مسکن و همچنین نبود ثبات شغلی در ایران باعث می‌شود که مردم کشور ما خرید مسکن را به اجاره‌نشینی ترجیح دهند.
بررسی همه ابعاد اجاره‌نشینی در ایران
آمار اجاره‌نشینی در مناطق شهری به ۳۶.8درصد افزایش یافته است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌و‌شهرسازی با اشاره به این‌که آمار اجاره‌نشینی در دنیا از آمار ایران بالاتر است و ایران از این نظر در وضع نامناسبی قرار ندارد، افزود: اجاره‌نشینی فی‌نفسه به‌عنوان وضع نامطلوب به شمار نمی‌رود. اکثریت گسترده‌ای از جوانانی که دارای شغل بوده و قصد تشکیل خانواده دارند، طبیعتا ابتدا در مسکن اجاره‌ای ساکن می‌شوند و پس از چند سال و به دنبال افزایش سپرده‌های خود و با دریافت تسهیلات برای خرید واحد ملکی اقدام می‌کنند. به گفته مظاهریان، میزان تسهیلات باید به میزانی باشد که بتواند 50 تا 80درصد از قیمت واحد مسکونی الگو را تأمین كند.
فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور درباره این افزایش در آمار به «شهروند» می‌گوید: این افزایش تعداد مستاجران، برای بازار مسکن نه اتفاق خوبی است نه اتفاق بدی است؛ اما می‌توان گفت که این افزایش آمار در اجاره‌نشینی حکایت از کاهش قدرت خرید مردم دارد. در ایران کسانی که توانایی خرید دارند، به‌عنوان مالک وارد بازار می‌شوند و عموما اینطور نیست که خانواده‌ای پول کافی داشته باشد و مستاجر بماند. در کشور ما بیشترین تعداد مستاجران مربوط به دهک‌های پایین درآمدی هستند.
اجاره‌بها پابه‌پای تورم افزایش می‌یابد
«نرخ اجاره‌بها 10 تا 12درصد بالا می‌رود.» این پیش‌بینی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌و‌شهرسازی است که به گفته خودش متناسب با نرخ تورم و عرف بازار مسکن ایران است.
حامد مظاهریان با تأکید بر آن‌که در مورد اجاره، باید ثبات قیمت‌ها و تناسب با درآمدهای خانوارها را مدنظر قرار داد، گفت: اگر چه سوددهی بازار اجاره برای صاحبان املاک، چیزی در حدود ۶درصد است که پایین‌تر از سوددهی در دیگر بازارها است، با این حال به نظر می‌رسد در بازار اجاره‌بها، زمینه‌ای برای افزایش شدید اجاره‌بها وجود ندارد و از این منظر، در شرایط بحرانی قرار نداریم. به گفته او، اجاره‌بها قاعدتا باید بر مبنای نرخ تورم افزایش پیدا کند.
مظاهریان یکی از چالش‌های حال حاضر بازار اجاره‌بها را نرخ بالای بهره بانکی برشمرد و گفت: به دلیل آن‌که نرخ بهره بانکی در کشور ما بالا است، این وضع برای مالکان و مستاجران اختلال ایجاد می‌کند؛ زیرا عموما مالکان با انتظار سودآوری وارد بازار اجاره مي‌شوند و در این وضعیت نرخ سود بهره بانکی تعیین‌کننده می‌شود.
فردین یزدانی، تحلیلگر بازار مسکن هم این افزایش 10 تا 12درصدی اجاره‌بها را منطقی دانسته و می‌گوید: این افزایش معادل نرخ تورم است. اگرچه وضع درآمدها چندان تعریفی ندارد و احتمالا برای دهک‌های پایین جامعه، باز هم مشکل‌ساز
خواهد بود.
سهم 12میلیون تومانی مسکن
در سبد خانوار
ایرانی‌ها سالانه بیش از 12میلیون تومان برای سکونت خود خرج می‌کنند. بررسی آمارهای بانک مرکزی بیانگر آن است که به‌طور میانگین، هر خانوار ایرانی سالانه 35درصد از کل هزینه‌های ناخالص خود را به مسکن اختصاص می‌دهد؛ درواقع هر خانوار ایرانی، سالانه 12میلیون و 349هزار تومان برای سکونت خود هزینه می‌کند. این در حالی است که براساس آخرین آمارهای منتشر شده، در سال 94 متوسط هزينه ناخالص سالانه يك خانوار شهري که به مسکن اختصاص داده شده، 12.4درصد نسبت به سال 93 افزایش یافته است.
مدل اجاره‌نشینی در ایران و جهان
متفاوت است
مسکن 35درصد هزینه‌های ایرانی‌ها و 30درصد از هزینه‌های ناخالص آمریکایی‌ها را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که به گفته یزدانی اجاره‌نشینی در کشورهای توسعه‌یافته، قابل مقایسه با اجاره‌نشینی در کشورهایی مثل ایران نیست؛ چرا که در کشورهایی مثل آمریکا، خانوارها سرمایه خود را صرف فعالیت‌های اقتصادی و پویا می‌کنند و ترجیح می‌دهند پول خود را در مسکن بلوکه نکنند. البته با همه اینها بر اساس مطالعه دانشگاه هاروارد، نرخ مالکیت مسکن حتی در آمریکا هم طی هشت‌سال اخیر رو به کاهش گذاشته است و از اوج خود با رقم 69درصد در سال 2004، در فصل نخست سال 2016 به 7/ 63درصد رسیده است که البته هنوز غیرقابل مقایسه با ایران است. البته به نظر می‌رسد میل شرقی ایرانی‌ها به صاحب خانه شدن و به صرفه نبودن اجاره‌نشینی درمجموع برای ایرانی‌ها، آنها را بیشتر از همه کشورها متمایل به خرید خانه
نشان می‌دهد.
ایرج رهبر، عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «شهروند» هم تأکید می‌کند در ایران که فرهنگ مالکیت بیشتر حاکم و مورد علاقه مردم است، افزایش نرخ اجاره‌نشینی نشانه خوبی نیست.
رهبر در توضیح این موضوع می‌گوید: در کشور ما زمانی که واحد مسکونی در مالکیت یک فرد باشد، خیال او از بابت هزینه‌ها آسوده‌تر است و دیگر مجبور به پرداخت کرایه خانه نیست و از سوی دیگر از آنجا که مسکن، کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، افزایش نرخ اجاره‌نشینی نمی‌تواند آلارم خوبی باشد.
این کارشناس ریشه این موضوع را رکود در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم می‌داند و می‌گوید: در حال حاضر رکود در خرید و فروش مسکن داریم اما از آنجا که نیاز به سرپناه برای خانوارها همچنان وجود دارد، افراد به سمت خانه اجاره‌کردن می‌روند و از همین رو شاهد افزایش نرخ اجاره‌نشینی هستیم.
به گفته رهبر در کشورهایی که در بخش مسکن تورم وجود ندارد و قیمت‌ها ثبات است و افراد از تأمین مالی و شغلی خود مطمئن هستند، مردم اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دهند اما در ایران که سال به سال خانه گران می‌شود و از سوی دیگر افراد از ثبات شغلی و تأمین مالی خود اطمینان ندارند، ترجیح می‌دهند که مالکیت داشته باشند.
تعزیراتی‌شدن اجاره‌بها به زیان مستاجران
معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی در ادامه تعزیراتی‌شدن اجاره‌بها را غیرممکن و انجام‌ناپذیر دانست و گفت: تعزیراتی‌شدن اجاره‌بها نه انجام‌پذیر است و نه قابل توصیه. امکان ندارد که دولت بتواند در تمامی قراردادهایی که دو طرف معامله می‌خواهند انجام دهند، حضور داشته و قیمت‌گذاری كند. از یک‌سو تعزیراتی‌کردن اجاره‌بها امکانپذیر نبوده و بر فرض اجرایی‌شدن به غیرشفاف‌شدن قراردادها منجر خواهد شد. از سوی دیگر و با فرض موفقیت تعزیراتی‌شدن اجاره، مالکان تشویق به خروج از بازار اجاره شده و با انتقال سرمایه خود به بازارهای موازی در عمل کمبود عرضه واحدهای اجاره‌ای رخ خواهد داد که خود عاملی برای افزایش اجاره‌بها خواهد بود. مظاهریان با تأکید بر آن‌که سیستم نظارتی در کوتاه‌مدت شاید پاسخگو باشد اما در درازمدت به ضرر مستاجران است، گفت: نظارتی که در حال حاضر وجود دارد و مورد نظر وزارت راه‌و‌شهرسازی است، شفافیت بازار و کافی‌بودن میزان عرضه و تقاضاست. در حال‌حاضر میزان واحدهای مسکونی در کشور به اندازه تقاضا وجود دارد. بنابراین خریدار و مالک در فضای رقابتی و به نفع خریدار و مستاجر می‌توانند وارد این بازار شوند و این مهمترین کاری است که از بازار می‌توانیم انتظار داشته باشیم. موجودی به اندازه کافی است و باید شرایط شفافیت برای انتخاب دو طرف نیز فراهم شود.