[یزدان مرادی] سرانجام دولت به ماجرای افزایش اجارهبها ورود کرد و حداکثر سقف مجاز برای افزایش اجاره‌خانه‌ها را بین 15 تا 25درصد در نظر گرفت . براساس مصوبه اخیر دولت، تا زمانی‌که شرایط کشور از لحاظ شیوع ویروس کرونا به سطح متعادلی برسد، بخشی از مستأجرها هزینه کمتری برای اجاره‌خانه نسبت به قیمت‌های بالایی که این روزها در بازار مسکن جولان می‌دهد، پرداخت خواهند کرد؛ البته شرط مهم این است که مستأجرها برای بهره‌مندی از مزایای مصوبه اخیر دولت، آن را جزو حقوق خود به حساب بیاورند و با اتکا به آن برای تنظیم قرارداد پای معامله بروند. ورود دولت به ماجرای اجارهبها با پشتوانه قضائی قابل توجهی نیز همراه است؛ وزیر راه و شهرسازی تأکید کرده است: «اگر مالکان، مصوبه دولت را رعایت نکنند، هیچ دادگاهی حکم تخلیه برای مستأجران صادر نخواهد کرد.» مصوبه دولت از امروز دوشنبه اجرا خواهد شد و برای بخشی از مستأجرها مفید خواهد بود. با این حال برخی مشاوران املاک میگویند از آنجا که بخش عمده‌ای از قراردادها در سامانه املاک ثبت نمی‌شود، احتمال دور زدن قانون توسط گروهی از صاحبخانه‌ها وجود دارد. همچنین برخی کارشناسان معتقدند تا زمانی‌که تورم کاهش پیدا نکند، راهکارهای این چنینی فقط برای مدت کوتاهی تأثیرگذار خواهد بود و ممکن است در آینده به افزایش بیش از حد اجاره‌ها یا رشد ثبت قراردادهای غیررسمی و غیرشفاف منجر شود.
چرا دولت ورود کرد؟
«همسرم مجبور شد طلاهایش را بفروشد تا بتوانیم پول اجاره خانه را بدهیم»؛ همین دو جمله که یکی از مستأجرها به «شهروند» گفته، نشان می‌دهد بازار اجاره خانه در هفته‌های گذشته با چه التهابی روبه‌رو بوده است. بررسی‌های «شهروند» نشان می‌دهد میزان اجاره‌خانه با متراژهای متنوع طی یک ماه گذشته در مناطق مختلف تهران بین 40 تا صد‌درصد رشد کرده است به نحوی که اگر در‌سال گذشته می‌شد با 90میلیون تومان خانه‌ای 70 متری در منطقه راه آهن تهران خرید، حالا با همان پول نمی‌شود این خانه را رهن کرد. دولت در چنین شرایطی به ماجرای اجارهبها ورود کرده است؛ دیروز رئیس جمهوری گفت: «هر جا اجاره‌ای تاکنون منعقد نشده و موجر و مستأجر متنی را امضا نکرده‌اند از فردا (امروز) که این مصوبه ابلاغ می‌شود، اضافه اجارهبها نسبت به‌سال قبل در تهران از ۲۵درصد و در کلانشهرها از ۲۰درصد و در بقیه شهرها ۱۵درصد بیشتر نمی‌تواند بشود.» حسن روحانی درباره اعتبار این اجاره‌ها نیز گفت: «این اجارهبها تا زمانی معتبر خواهد بود که وزارت بهداشت و درمان، شرایط ویروس کرونا را از حالت اضطرار خارج کند و بگوید شیوع آنچنانی نیست؛ از آن تاریخی که وزارت بهداشت اعلام کرد، سه ماه دیگر این اجارهبها تمدید می‌شود و بعد از سه‌ماه می‌توانند با توافق جدید زندگی کنند.» وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه اگر مالکان این مصوبه را رعایت نکنند هیچ دادگاهی حکم تخلیه را برای مستأجران صادر نخواهد کرد، گفت: «اگر در این مدت مالک، واحد مسکونی خود را به فروش رسانده باشد مستأجر مکلف است در مدت دو ماه منزل را تخلیه کند. همچنین اگر مستأجری تکالیف قانونی خود را رعایت نکرده باشد و حکم دادگاه در دست مالک باشد باز هم تا دو ماه امکان تخلیه است.»
کدام مستأجرها سود نمی‌برند؟
مصوبه اخیر دولت برای کمک به مستأجرها درحالی قرار است از امروز دوشنبه اجرایی شود که هنوز به دلیل برخی اقدامات غیرقانونی توسط مشاوران املاک‌ها در ثبت رسمی قراردادها، امکان بروز تخلف وجود دارد. سعید در یکی از مناطق جنوبی تهران بنگاه دارد. او معتقد است مصوبه دولت اگر به درستی اجرا شود به نفع مستأجرها خواهد بود و جلوی التهاب بازار مسکن را خواهد گرفت با این حال تأکید می‌کند: «در حال حاضر عمده قراردادهای اجاره به شکل دستی است؛ یعنی مشاوران املاکی‌ها برای اینکه مالیات ندهند، قراردادها را در سامانه املاک ثبت نمی‌کنند. از طرفی برخی دیگر از مستأجرها هستند که برای ندادن کمیسیون به بنگاه‌ها مراجعه نمی‌کنند و لفظی با صاحبخانه‌شان برای تمدید اجاره به توافق می‌رسند. این قبیل قراردادها چون از لحاظ قانونی مشکل دارد، مستأجرها ضرر می‌کنند و صاحبخانه‌ها می‌توانند به راحتی مصوبه دولت را دور بزنند.» سعید همچنین به مقاومت برخی صاحبخانه‌ها نسبت به افزایش 25درصدی اجاره‌خانه در تهران اشاره می‌کند و ادامه می‌دهد: «پارسال یک خانه 70-60 متری در یکی از مناطق جنوبی تهران را می‌شد با 30میلیون تومان رهن و اجاره یک‌میلیون و 300 هزار تومان معامله کرد اما حالا همان خانه 60میلیون تومان با ماهی یک‌میلیون و 500هزار تومان شده است. درحالی‌که اگر قرار باشد مصوبه دولت اجرا شود، صاحبخانه نباید پول پیش اضافه بگیرد و اجاره‌اش با همان 30میلیون تومان رهن ماهی یک‌میلیون و 600هزار تومان می‌شود. این قبیل صاحبخانه‌ها احتمالا زیر بار چنین قانونی نمی‌روند.»
باید به دنبال راهکار بلندمدت بود
راهکار اخیر دولت برای کاهش فشار بر مستأجرها می‌تواند از جولان دلالی بکاهد و التهاب بازار مسکن را تا حدودی کمتر کند، اما نمی‌توان از آن با عنوان راهکاری بلندمدت و ریشه‌ای یاد کرد. یک کارشناس مسکن به «شهروند» می‌گوید: «این راهکار در کوتاه‌مدت باعث بروز تعادل در بازار اجارهبها می‌شود و به بخشی از مستأجرها کمک می‌کند، اما در مرحله بعد حجم عرضه کاهش و میزان تقاضا به شکل کاذب افزایش خواهد یافت. همچنین احتمال دارد قراردادها از حالت قانونی و شفاف خارج شود و به شکل غیرشفاف و بده‌بستان‌های ثبت‌نشده دربیاید.» مهدی سلطان‌محمدی در پاسخ به این سوال که آیا ممکن است در آینده صاحبخانه‌ها برای جبران کسری درآمدشان اجاره‌ها را افزایش قابل توجهی بدهند، می‌گوید: «بدون تردید این اتفاق رخ می‌دهد؛ نباید فراموش کنیم نرخ اجارهبها با فاصله اندکی، معادل نرخ تورم رشد کرده است. وقتی تورم 40درصدی وجود دارد و ارزش پول ملی کاهش پیدا کرده است، نمی‌توان انتظار داشت که اجارهبها بیشتر نشود. این‌طور نیست که اگر هر مالکی دلش خواست بتواند اجاره را خارج از عرف بالا ببرد؛ این تورم است که باعث التهاب بازار مسکن شده است.»سلطان‌محمدی به احتمال بروز تخلف از سوی برخی صاحبخانه‌ها اشاره می‌کند و ادامه می‌دهد: «همیشه برای فرار از قوانینی که مورد پذیرش طرفین قرارداد نباشد، راه‌هایی وجود دارد. ممکن‌است برخی صاحبخانه‌ها قرارداد رسمی با همان مصوبه‌های اعلام‌شده از سوی دولت امضا کنند، اما بعدا از مستأجر بخواهند تحت عناوین مختلف، مبلغ بیشتری پرداخت کند. به این شکل مستأجر در نقطه ضعیف‌تری قرار می‌گیرد، چون مجبور می‌شود وجوهی بپردازد که مدرکی برای آن ندارد.» این کارشناس مسکن تأکید می‌کند که تنها راه جلوگیری از افزایش قیمت مسکن و اجارهبها، کنترل تورم است که با ایجاد انضباط پولی و مالی و کنترل نقدینگی به دست می‌آید. درست است که راهکار اخیر دولت برای کاهش التهاب بازار مسکن و اجارهبها کافی نیست، اما حداقل می‌تواند برای بخشی از مستأجرها، آرامش نسبی ایجادکند؛ آنها باید بپذیرند که این حق قانونی برایشان وجود دارد که اجاره کمتری بدهند.